수원지방법원 2024타경70765. 경기도 광주시 추자동의 지1층 101호 다세대 물건입니다. 소유자는 김수복이며 2019년 소유권 이전 당시 거래가액은 130,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.13. 박지민 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 핵심은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없는 임차인 인수입니다. 김재완은 2022.02.21. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.05.입니다. 이는 말소기준일 2022.04.13.보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다. 2024.03.05. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했지만, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포안로 294-29, 지1층101호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 김수복 · 2019.01.24. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 12,107,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재완 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현황 비고 | 출입문 표시는 101호 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 형성된 임차인의 대항력
2019년 설정됐던 박지민 근저당권 65,000,000원과 한국토지주택공사의 주택임차권 130,000,000원은 각각 2022.01.12.와 2022.03.08. 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2022.04.13. 설정된 박지민 근저당권입니다. 그런데 김재완의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.02.21.이므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재완 전유부분 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.01.05 | 2024.03.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 싸 보이는 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
실거래 비교 자료의 단지명은 모두빌2차(201동)이고, 최근 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 131,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 약 150,000,000원대는 이 두 가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.68㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 59.68㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,000,000원 |
특히 이 사건은 8회 유찰된 다세대입니다. 실거래 표본도 2건에 불과하고 면적까지 일치하지 않아 환금성 판단을 후하게 할 근거가 부족합니다. 현재 최저가가 최근 거래 대비 9.2% 수준이라는 수치만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실제 자금 부담은 대항력 임차보증금 때문에 약 1.5억원 수준으로 되돌아옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 617,926원 |
| 1. 임차인 김재완 보증금 | 150,000,000원 | 11,489,074원 |
| 2. 근저당권 · 박지민 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나저축은행 | 17,216,875원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 10,562,491원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 8,378,134원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김재완 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 11,489,074원만 배당되고 138,510,926원이 남습니다. 집행비용은 약 매각가의 5.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 12,107,000원 | 138,510,926원 | 150,617,926원 |
| 9회 유찰 시 | 8,474,900원 | 142,077,648원 | 150,552,548원 |
| 10회 유찰 시 | 5,932,430원 | 144,574,354원 | 150,506,784원 |
표처럼 낙찰가가 12,107,000원에서 8,474,900원, 다시 5,932,430원으로 내려가도 인수액은 138,510,926원에서 142,077,648원, 144,574,354원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 150,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 실질적인 가격 할인으로 거의 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 실거래 비교 단지명은 모두빌2차(201동), 총 9세대입니다.
- 준공. 실거래 비교 자료상 준공일은 2015.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 404.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·가로장방 형상이며 공시지가는 819,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 환금성. 비교 단지는 9세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수 추정액은 138,510,926원입니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 낙찰가와 인수액 합계는 150,617,926원 수준입니다. 12,107,000원만 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차권 원본 대조. 김재완의 전입 2022.02.21., 확정일자 2022.01.05., 보증금 150,000,000원 및 미배당 잔액 인수 문구를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 김재완으로 기재돼 있으며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 실거래 면적 확인. 비교 대상면적 81.93㎡와 거래 표본 59.68㎡가 일치하지 않습니다. 단순 평균을 해당 호수의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 보증금 150,000,000원 부근에 머뭅니다.
맺으며 — “1,210만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 8회 유찰도, 감정가 대비 12,107,000원까지 내려온 최저가도 아닙니다. 김재완의 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원입니다. 현재 배당 추정에 따르면 138,510,926원이 매수인에게 남아 실질취득은 150,617,926원 수준이고, 9회·10회까지 더 유찰돼도 총 부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
실거래 비교 역시 최근 12개월 평균 131,000,000원, 최신 110,000,000원으로 실질취득보다 낮지만, 거래 면적이 59.68㎡로 대상면적 81.93㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 ‘시세보다 확실히 싸다’는 결론도 낼 수 없습니다. 낮은 최저가, 큰 임차보증금 인수, 8회 유찰, 작은 세대수, 실거래 면적 불일치가 동시에 겹친 사건입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 약 1.5억원의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.