수원지방법원 2024타경70765. 경기도 광주시 추자동, 오포안로 294-29 소재 모두빌2차(201동)의 지1층 101호 다세대주택입니다. 소유자는 김수복이며, 2019년 1월 24일 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 이전받은 이력이 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 4월 13일 설정된 박지민의 근저당권(채권최고액 50,000,000원)입니다. 이 이후에 들어온 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 그보다 앞서 전입하고 점유를 시작한 임차인이 있습니다. 김재완은 2022년 1월 5일 확정일자를 받고, 2022년 2월 21일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준 근저당보다 앞서는 대항요건을 갖추었고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 보증금은 남는다

현재 매각에 영향을 주는 권리의 기준일은 2022년 4월 13일입니다. 박지민의 근저당권이 말소기준이며, 이후의 하나저축은행·오케이저축은행·국민은행 가압류, 은평구와 국민건강보험공단의 압류, 김재완의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

2019년 한국토지주택공사의 주택임차권등기(보증금 130,000,000원)는 2022년 3월 8일 이미 말소되었습니다. 현존하는 김재완의 임차보증금과 별도로 합산할 권리가 아닙니다. 또한 2019년 가등기와 과거 경매개시결정 등도 말소된 이력이 있습니다.

실제 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배당요구가 확인되며, 임차보증금 총액은 150,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

이 물건의 시세 판단에서 8,475,000원이라는 최저가는 비교 기준이 될 수 없습니다. 실질취득 부담인 150,552,550원을 기준으로 거래가격과 비교해야 합니다.

모두빌2차(201동)의 제시된 실거래는 2025년 6~7월 총 2건이며, 두 거래의 면적은 모두 59.68㎡입니다. 반면 대상 물건의 시세자료상 면적은 81.93㎡입니다. 비교 면적이 일치하지 않으므로 이 거래들만으로 대상 물건의 정확한 시가를 확정할 수 없습니다. 또한 기재된 거래 시점이 매각기일보다 앞서 있어 최신 가격의 재확인이 필요합니다.

실질취득 150,552,550원은 자료상 거래 평균 131,000,000원보다 19,552,550원 높고, 가장 최근에 기재된 거래 110,000,000원보다 40,552,550원 높습니다. 다만 비교거래가 대상보다 작은 면적이므로 이 차이를 곧바로 대상 물건의 시세 초과액으로 단정할 수는 없습니다. 정확히 같은 면적·층·상태의 거래 확인 전까지 가격 메리트는 입증되지 않은 상태입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 8,475,000원 낙찰 가정)

집행비용 552,550원은 추정액입니다. 임차인에게 7,922,450원이 배당되며, 보증금 미배당액 142,077,550원은 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 김재완의 임차보증금과 경매신청채권은 중복 가능성이 있으므로 별개 인수채무로 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격을 내려도 실질취득은 그대로

실질취득 = 해당 회차 최저가 + 예상 미배당 임차보증금. 각 회차의 제공된 배당 추정치를 적용한 결과이며, 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 달라집니다. 취득 관련 세금·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

최저가가 8,475,000원에서 4,152,749원으로 내려가도, 예상 실질취득 부담은 150,552,550원에서 150,474,749원으로 소폭만 변합니다. 경매가격 하락분 대부분이 임차인 미배당 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (물건·토지 및 거래자료 기준)

• 물건 특성. 모두빌2차(201동)는 2015년 8월 25일 준공된 9세대 규모의 다세대입니다. 대상 호수는 지1층 101호로, 지상층 거래와는 채광·환기·접근성·매수 선호도가 다를 수 있습니다.
• 거래 표본. 제시된 실거래는 2025년 6월과 7월 각 1건, 합계 2건입니다. 모두 59.68㎡로 대상 면적 81.93㎡와 일치하지 않습니다. 제한적인 거래 표본만으로 적정 매도가를 확정하기 어렵습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%입니다. 실제 거래 및 낙찰 사례 부족을 중요한 위험 요소로 보아야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있어 관련 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 토지 관련 사항. 지목은 대, 토지면적 404.0㎡, 공시지가 819,400원/㎡입니다. 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 세로각지(가)로 분류됩니다.
• 환경·규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 준보전산지는 접함으로 표시됩니다.
• 현황 확인. 매각물건명세서에는 현황상 출입문 표시가 101호라고 기재되어 있습니다. 지1층 101호의 실제 위치와 등기·건축물대장·현황의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 김재완의 임차보증금 150,000,000원과 예상 배당 7,922,450원, 매수인 인수 예상액 142,077,550원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 임대차 진정성 검토. 김재완이 임차권등기권자와 경매신청채권자로 동시에 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 관련 서류, 집행권원 및 배당요구의 관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 소멸 오판 방지. 임차권등기는 근저당권 이후 접수되었지만 전입·점유일은 말소기준일 이전입니다. 등기가 후순위라는 이유로 보증금 인수가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 가격 비교 기준 수정. 최저가 8,475,000원이 아니라 실질취득 150,552,550원을 기준으로 시가를 비교해야 합니다. 제시된 59.68㎡ 거래를 81.93㎡ 대상의 직접 시세로 간주하지 마세요.
• 지1층 현장 확인. 실제 출입문 101호, 지하층 여부, 채광·환기·누수·습기·침수 이력 및 전유부분 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 검증. 임차권등기 존재와 실제 현장 점유는 별도의 문제입니다. 현재 점유자와 보증금 반환에 따른 인도·명도 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 확인하고, 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 환금성 재검토. 9세대 소규모 다세대, 9회 유찰, 부족한 동일 면적 거래 사례를 고려해 매각 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 847만 원 ≠ 취득가 847만 원”

이 사건은 경매 검색 화면에서 매우 저렴해 보일 수 있는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다. 감정가 210,000,000원이 9회 유찰 끝에 8,475,000원까지 하락했지만, 실제로 매수인이 부담할 것으로 예상되는 금액은 150,552,550원입니다.

실질취득은 제시된 비교거래 평균 131,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 모두 웃돕니다. 다만 대상 면적 81.93㎡와 비교거래 면적 59.68㎡가 달라, 대상 자체가 시세보다 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 동일 면적의 적정 시세와 환금성이 확인되지 않았는데도 가격 메리트가 크다고 평가하는 것은 위험합니다.

게다가 9회 유찰, 9세대 소규모 다세대, 지1층, 제한된 실거래 표본이라는 조건까지 겹칩니다. 매각물건명세서에 명시된 대항력 보증금 인수 위험은 분명하고, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계도 별도 검증이 필요합니다.

종합 판단은 D등급. 주된 이유는 최저가가 낮아도 실질취득이 줄지 않는 구조, 비교 시세만으로 가격상 이점을 인정하기 어려운 상황, 그리고 다회 유찰과 소규모 다세대의 환금성 위험입니다. 현재 가격을 근거로 한 적극적인 입찰보다 임차보증금 인수액의 확정, 실제 권리관계 검증, 동일 면적 시가 확인을 우선해야 할 사건입니다.