창원지방법원 2024타경1304. 경남 밀양시 무안면 양효리 242 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 버섯재배사, 사무실·기숙사, 식당으로 확인됩니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 및 2층 구조이고, 전기설비와 위생설비가 갖춰진 물건입니다. 감정가 3,400,239,230원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 1,166,282,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 말소기준은 2022.07.12 주식회사제주은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 밀양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 3명이 조사되지만, 전입신고일이 모두 말소기준권리 이후로 표시되어 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원으로 봅니다. 다만 목록 1,2에 대해 농지취득자격증명 요함 문구가 있고, 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있으므로 이 물건은 가격보다 자격·용도 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 무안면 양효리 242 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사, 사무실 및 기숙사, 식당 |
| 토지 | 답 · 7,400㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 포함 · 공시지가 40,800원/㎡ |
| 소유자 | 우포버섯영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 3,400,239,230원 / 1,166,282,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제주은행 / 1,627,031,871원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 제주은행 근저당
등기 흐름의 핵심은 2022.07.12 을구 3번 주식회사제주은행 근저당권입니다. 2022.05.27 설정된 남문모 근저당권은 2022.07.12 해지 말소가 등기되어, 현재 분석의 말소기준은 제주은행 근저당권으로 정리됩니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 밀양시 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 3명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아폴론에이치티 | 가,나,다동 | 2022.07.25 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 에덴농원(주) | 미상 | 2022.11.16 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| NGUYEN CAM LY | 사무동1층102호 | 2024.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 주식회사 아폴론에이치티와 농업회사법인 에덴농원(주)은 각 100,000,000원의 보증금이 표시되어 있으나, 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. NGUYEN CAM LY는 보증금이 확인되지 않지만 역시 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됩니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,166,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,062,820원 |
| 2. 근저당 · 남문모 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 | 1,920,000,000원 | 972,219,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 2,100,000,000원 중 1,152,219,180원이 배당되고, 미배당은 947,780,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 임차보증금 매수인 인수는 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 5회 유찰 후 현재 34.3%
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 1,166,282,000원 | 34.3% | 947,780,820원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 933,025,600원 | 27.4% | 1,178,704,656원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 746,420,480원 | 22.0% | 1,363,443,725원 | 0원 |
표면상 가격은 매우 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 버섯재배사와 사무실·기숙사·식당, 제시외 건물·구축물·기계기구가 포함된 사업용 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵고, 실제 운영 가능성·철거 또는 복구 부담·기계기구 활용성까지 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. [3-20]은 버섯재배사로 이용 중이고, [21]은 1층 사무실 및 기숙사, 2층 식당으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 및 2층 건물이며, 외벽은 판넬마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 전기설비 및 제반 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 답, 면적은 7,400㎡, 토지이용상황도 답입니다. 농림지역 및 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 접면. 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 가격 기준. 공시지가는 40,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1,2의 발급 가능성을 무안면사무소에 사전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물 1-1~1-10, 2-1, 구축물 2-2, 2-3 및 제시외 기계기구 1-11~1-18이 매각에 포함됩니다.
- 점유자 확인. 임차인 3명은 대항력 없음으로 표시되지만, 실제 점유 범위·명도 협의·사업장 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 특수용도 환금성. 버섯재배사와 기숙사·식당 구조는 일반 매수층이 좁습니다. 재사용 계획이 명확해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 밀양시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되지만, 당해세 등 실제 배당 변수를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 자격과 용도가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 34.3%까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 기타 + 토지, 버섯재배사, 기숙사, 식당, 제시외 건물·구축물·기계기구가 결합된 사업용 물건이고, 농지취득자격증명까지 걸려 있습니다. 임차인 인수액은 0원으로 정리되지만, 투자 판단의 핵심은 권리보다 취득 가능성·운영 가능성·환금성입니다. 권리는 비교적 단순, 물건성은 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트만 보고 들어가기보다, 농지취득자격과 시설 활용 계획이 검증된 사람에게만 의미가 있는 특수목적형 경매로 보는 것이 맞습니다.
