8,273,000원
수원지방법원 2024타경70802. 경기도 광주시 송정동 ‘송정낙원포레시티’ 406동 4층 401호, 전용 51.47㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 205,000,000원인데 9회 유찰로 최저가는 8,273,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4.04%라서 매우 싸 보이지만, 이 물건은 그렇게 보는 순간 판단이 틀어집니다. 임차인 방명철의 전입일은 2021.04.15, 확정일자는 2021.03.22이고, 말소기준권리로 잡힌 2023.12.01 롯데카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
현재 회차 배당가정에서는 방명철에게 7,724,086원만 배당되고, 나머지 212,275,914원은 인수 가능액으로 남습니다. 그래서 이 사건의 실질 취득가격은 최저가 8,273,000원이 아니라 보증금 220,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어나는 구조라, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 행정타운로69나길 4-5, 406동 4층401호 (송정동, 송정낙원포레시티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.47㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실2·발코니 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 정성덕 (2021.04.15 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 8,273,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방명철 / 226,871,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수되는 임차보증금’이 핵심
말소기준은 2023.12.01 갑구 4번 롯데카드 가압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 국 압류, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 방명철의 임차권은 등기일 자체는 2023.12.18로 말소기준 뒤에 있어도, 주민등록과 점유개시가 2021.04.15로 말소기준보다 앞서 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기 + 미상 기재
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방명철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.15 | 2021.03.22 | 220,000,000원 | 2023.12.18 | 대항력 有 우선변제 可 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
방명철은 실제 임차권등기와 배당요구가 모두 확인되는 핵심 임차인입니다. 반면 성명·전입·확정일자·보증금이 확인되지 않는 주거 기재는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 따로 관리해야 합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다.
③ 회차가 내려가도 싸지는 구조가 아니다
대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도, 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 총 부담은 보증금 220,000,000원 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 최저가 | 방명철 배당 | 인수 가능액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 8,273,000원 | 7,724,086원 | 212,275,914원 | 실질취득 약 220,000,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 5,791,100원 | 5,286,860원 | 214,713,140원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 4,053,769원 | 3,580,801원 | 216,419,199원 | 보증금 기준 판단 유지 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균보다 높다
송정낙원포레시티 406동의 자료상 실거래 표본은 2건입니다. 전용 51.47㎡와 52.16㎡ 거래가 각각 205,000,000원, 195,000,000원이고 평균은 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 51.47㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 52.16㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
표면 최저가 8,273,000원은 실거래 평균의 4.1%에 불과해 보입니다. 그러나 인수형에서는 이 숫자가 투자 판단의 기준이 아닙니다. 방명철 보증금 기준 실질취득 220,000,000원은 실거래 평균 200,000,000원의 110.0%입니다. 즉, 싸게 사는 경매가 아니라 시세보다 높은 부담을 안고 들어가는 경매입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 부족 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,914원 | - |
| 1. 임차인 방명철 보증금 | 220,000,000원 | 7,724,086원 | 212,275,914원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 462,000,000원 | 0원 | 462,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 | 14,851,614원 | 0원 | 14,851,614원 |
| 5. 경매개시결정 · 방명철 | 226,871,232원 | 0원 | 226,871,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 방명철 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용되는 것으로 탐문되었고, 방3·거실·주방 겸 식당·욕실2·발코니 구조입니다.
- 입지. 광주송정초등학교 북서측 인근, 낙원포레시티 단지 내에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류소가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2016.12.29 사용승인, 총 11세대의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 8,273,000원을 매입가로 보면 안 됩니다. 방명철 미배당 보증금 212,275,914원을 더한 실질취득 구조를 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 방명철의 임대차계약일자 2021.03.21, 확정일자 2021.03.22, 전입·점유개시 2021.04.15, 보증금 220,000,000원을 원본으로 대조하세요.
- 미상 기재 확인. 성명·전입·확정일자·보증금이 확인되지 않는 주거 기재는 대항력 가능·미상으로 두고 현황조사와 점유자를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있어 체납세액 교부청구 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 총 11세대, 거래 2건, 경매 평균 유찰 9.0회라는 숫자를 감안하면 재매각·대출·출구 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 임차보증금 인수 여부는 입찰 전 법률 전문가와 재점검하세요.
맺으며 — “827만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 최저가는 8,273,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 방명철의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현 회차 기준 미배당 212,275,914원이 인수될 수 있습니다. 따라서 실질취득은 보증금 수준인 약 220,000,000원으로 봐야 합니다. 실거래 평균 200,000,000원보다 높은 가격에, 미상 점유 기재와 당해세 가능성, 소규모 단지 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아서 좋은 물건이 아니라, 낮은 최저가가 인수 위험을 가리는 물건입니다.