수원지방법원 2024타경71133. 하남시 풍산동 한강프라자 1층 101호의 근린생활시설입니다. 등기상 현재 공유자는 차윤원과 홍현정이며 각 지분은 2분의 1입니다. 본 사건의 강제경매개시결정은 갑구 4번으로 취득한 차윤원 지분에 기재되어 있습니다. 따라서 입찰가는 독립된 101호 전체를 온전히 취득하는 가격이 아니라, 공유지분을 취득하는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
권리 순위만 보면 말소기준은 2018년 11월 26일 우리은행 근저당권입니다. 이후 차윤원 지분에 기입된 가압류 2건, 강제경매개시결정, 하남시 압류와 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등재된 별도 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 101호와 102호가 하나의 음식점처럼 이용되고 있어 실제 점유자·영업자·시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변대로34번길 106, 1층 101호 (풍산동, 한강프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 101호와 102호를 경계 구분 없이 음식점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호 |
| 공유자 | 차윤원 지분 2분의 1 · 홍현정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 240,786,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선숙 / 794,402,923원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2018년 11월 26일 설정된 우리은행 근저당권 576,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
② 현황 리스크 — 101호와 102호가 하나의 음식점
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에는 101호가 인접한 102호와 경계 구분 없이 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 실제 영업 공간은 두 호실을 하나처럼 사용하고 있습니다.
차윤원 지분 2분의 1에 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 홍현정 지분 2분의 1은 별도의 공유지분으로 남는 구조입니다.
101호와 102호 사이 벽체 구분 없이 음식점으로 일괄 이용 중입니다. 점유자, 영업자, 내부 시설과 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 240,786,000원으로 감정가 702,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 168,550,200원, 5회 유찰 시 117,985,139원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰 비율일 뿐입니다. 공유지분의 실제 거래 가능 가격, 근린생활시설의 임대수익, 101호 단독 사용 가능성, 102호와의 시설 분리비용이 반영된 시세 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가가 크게 낮아 보인다는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 240,786,000원 | 0원 | 3,038,785,617원 |
| 4회 유찰 시 | 168,550,200원 | 0원 | 3,110,010,116원 |
| 5회 유찰 시 | 117,985,139원 | 0원 | 3,159,867,266원 |
④ 예상배당표 (매각가 240,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,004원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 236,614,996원 |
| 3. 가압류 · 흥국저축은행·하나저축은행·상상인저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 610,594,767원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권자 · 김선숙 | 794,402,923원 | 0원 |
| 6. 후순위 임의경매개시결정 | 794,402,923원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외한 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 채권자와 신청채권자에게는 배당이 없고, 총 미배당액은 3,038,785,617원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임대관계가 미상인 만큼 원문과 현장 확인 전 확정 배당으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한홀초등학교 북동측 인근이며, 주변에 일반음식점·학원·의원 등 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측과 북서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설 공유지분이고 인접 호실과 통합 사용 중이므로 일반적인 독립 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 본 사건 강제경매개시결정은 차윤원 지분에 기재되어 있습니다. 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각대상 지분을 최종 대조해야 합니다.
- 다른 공유자 확인. 홍현정 지분 2분의 1의 점유·사용·매각 의사와 공유물 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 102호 권리관계 확인. 102호 소유자와 점유자, 음식점 영업자, 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 경계·설비 확인. 벽체뿐 아니라 출입구·주방·배관·전기·소방설비가 어느 호실에 속하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 사업자등록, 전입·점유, 확정일자와 임차보증금 신고 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 재산정. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 공유지분 할인, 단독 사용 가능성, 임대수익과 공간 분리 부담을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 체납·영업시설 확인. 관리비·세금과 음식점 시설물의 소유권, 철거·원상회복 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 단독 상가”
이 사건은 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 인수액만 보면 본질을 놓칩니다. 강제경매개시결정은 차윤원 지분 2분의 1에 기재되어 있고, 현장에서는 101호와 102호가 경계 없이 하나의 음식점으로 이용되고 있습니다.
최저가 240,786,000원은 감정가의 34.3%이지만, 공유지분의 환금성과 101호 단독 사용 가능성을 검증하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 채권은 소멸해도 공유자와 공간 경계 문제는 남습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 취득 지분의 정확한 범위와 102호로부터 실질적으로 분리할 수 있는지 여부입니다.