수원지방법원 2024타경71133. 하남 미사지구 한강프라자 2층 202호 근린생활시설입니다. 소유관계는 김종금·정소윤·차윤원이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있고, 등기상 강제경매개시결정은 차윤원 지분에 대해 2024.12.18. 등기됐습니다. 매각물건명세서 비고 역시 지분매각과 특별매각조건을 명시하고 있습니다.
이 물건은 감정가 대비 가격 하락폭보다 권리의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 제시된 말소기준은 2024.10.21. 차윤원 지분 가압류인데, 그보다 앞선 2023.05.19. 디비금융투자 가압류, 2024.01.11. 하남시 압류, 2024.04.01. 국민은행 가압류가 모두 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 현재 매각대금이 15,954,000원이라는 사실보다 이 선순위 권리의 실제 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71133 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변대로34번길 106, 2층202호 (풍산동, 한강프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유관계 | 김종금 3분의 1 · 정소윤 3분의 1 · 차윤원 3분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 특별매각조건 있음(공유자 우선매수청구는 1회에 한함) |
| 감정가 / 최저가 | 135,600,000원 / 15,954,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선숙 / 794,402,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 선순위 3건
반면 2024.10.21. 이후의 엘에스증권, 한국양토양록축산업협동조합 가압류와 강제경매개시결정, 하남시·서울특별시·국 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.06.25.에는 한국자산관리공사 공매공고도 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행상황을 함께 대조해야 합니다.
② 가격·회차 — 감정가 12%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 15,954,000원으로 감정가 135,600,000원의 11.77% 수준입니다. 이미 6회 유찰된 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 11,167,800원, 8회 유찰 시 7,817,459원으로 내려갑니다.
그러나 이 물건은 일반적인 “유찰로 싸진 상가”와 다릅니다. 지분매각인 데다 선순위 권리 인수표시가 있고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 최저가가 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 가격은 권리관계가 정리됐을 때에만 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 687,172원 |
| 갑구 4번 가압류 · 디비금융투자주식회사 | 2,015,682,604원 | 15,266,828원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 210,886,832원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 흥국저축은행·하나저축은행·상상인저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 엘에스증권주식회사 | 331,081,838원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 691,913,644원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 610,594,767원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 김선숙 | 794,402,923원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 525,392,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 5,679,954,850원 중 채권자 배당은 15,266,828원, 미배당은 5,664,688,022원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 북동측 인근이며, 주위에 일반음식점·학원·의원 등 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계 등은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.21. 가압류가 기준으로 제시돼 있으나 그 이전 3건이 매수인 인수로 표시됩니다. 원본 등기부와 매각물건명세서에서 실제 소멸·인수 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 금액. 하남시 압류의 금액이 확인되지 않습니다. 체납세액과 당해세 여부를 확인하지 않은 상태에서는 실질 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 지분 범위. 공유자는 각 3분의 1이고 강제경매는 차윤원 지분에 대해 개시됐습니다. 매각대상 지분과 감정평가 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건으로 공유자 우선매수청구는 1회에 한합니다. 외부 입찰자는 낙찰 후 권리취득 가능성을 이 조건과 함께 봐야 합니다.
- 공매 진행. 2025.06.25. 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 임대관계. 근린생활시설의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·임대차계약·보증금·사업자등록 현황을 현장과 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 감정가 대비 11.77%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다. 선순위 권리와 지분 구조가 먼저 정리돼야 가격 판단이 가능합니다.
맺으며 — “감정가 12%”보다 무거운 권리 리스크
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 135,600,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 15,954,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준 이전 가압류·압류 3건이 매수인 인수로 표시돼 있고, 지분매각에 공유자 우선매수 특별조건, 한국자산관리공사 공매공고까지 겹쳐 있습니다.
특히 예상배당 계산의 “매수인 인수 0원”과 등기상 “선순위 3건 인수”가 서로 맞지 않는 상태입니다. 이 충돌을 원본 서류로 해소하기 전에는 낙찰가가 1,595만원이라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격은 매우 낮지만 권리확정 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 물건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 권리의 실제 인수 여부와 지분매각 구조를 먼저 확정하는 것입니다.
