수원지방법원 2024타경71133. 하남시 풍산동 한강프라자 2층 202호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 주변은 일반음식점·학원·의원 등 근린생활시설이 모여 있는 상업용 환경입니다. 현재 최저가는 32,558,000원으로 감정가 135,600,000원의 약 24.0%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 무엇을 사는가입니다. 비고상 지분매각이고, 특별매각조건으로 공유자 우선매수청구는 1회에 한한다고 되어 있습니다. 또한 말소기준으로 잡힌 2024.10.21 가압류보다 앞선 권리들이 있어, 단순히 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변대로34번길 106, 2층202호 (풍산동, 한강프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김종금, 정소윤, 차윤원 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,600,000원 / 32,558,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선숙 / 794,402,923원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이사항 | 지분매각 · 특별매각조건 있음(공유자 우선매수청구는 1회에 한함) |
① 권리 흐름 — 가격보다 권리가 먼저다
임차인 없음. 다만 임차인이 없다는 사실만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 갑구 4번 가압류, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 가압류가 존재하고, 해당 권리들은 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 권리의 처리 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
감정평가 참고사항에는 임대관계 등은 미상이라고 되어 있으나, 별도 임차인 신고는 없습니다. 다만 본건은 근린시설이고 지분매각이므로, 실제 사용관계·영업점유·관리비·공용부분 비용은 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 986,044원 |
| 1. 가압류 · 디비금융투자주식회사 | 2,015,682,604원 | 31,571,956원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 210,886,832원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엘에스증권주식회사 | 331,081,838원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 691,913,644원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 610,594,767원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김선숙 | 794,402,923원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 525,392,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,558,000원 기준으로 채권자 총 청구액 5,679,954,850원 중 예상 배당은 31,571,956원에 그치며, 미배당은 5,648,382,894원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 일반음식점, 학원, 의원 등 제반 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 202호입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 상업용 건부지이며, 남측 및 북서측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 제한사항이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 이 물건은 지분매각입니다. 매각 대상 지분, 공유자 관계, 사용·수익 가능성, 공유물분할 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건으로 공유자 우선매수청구는 1회에 한합니다. 낙찰 전략상 외부 입찰자의 최종 취득 가능성을 낮추는 요소입니다.
- 선순위 권리. 갑구 4번, 5번, 6번 권리는 말소기준 이전 권리로 표시되어 있습니다. 말소 여부와 인수 범위는 원본 등기·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 시 배당에서 0순위로 차감될 수 있고, 후순위 채권의 미배당이 커질 수 있습니다.
- 공매공고. 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매와 경매의 진행상태, 말소·배분 구조가 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 현장 사용관계. 근린시설은 실제 영업점유, 관리비, 공용부분 사용, 간판·시설물 상태가 환금성에 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 진행내역을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “무슨 권리를 사는가”가 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 135,600,000원짜리 근린시설이 4회 유찰되어 최저가 32,558,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 결론은 단순하지 않습니다. 지분매각이고, 공유자 우선매수청구 조건이 있으며, 말소기준 이전 권리와 세금 압류, 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 권리분석 난도는 높고 환금성은 낮게 봐야 하는 특수물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 선순위 권리 인수 가능성과 지분 취득 후 출구전략이 명확할 때만 검토할 물건입니다.