192,945,000원
수원지방법원 2024타경71928. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 115호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자 박희술은 2023.12.15. 거래가 1,091,800,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 등기된 가압류 4건, 경매개시결정, 하남시와 국가의 압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
현재 최저가는 192,945,000원으로 감정가 1,148,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 비교할 실거래 수치 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 현황도 공실이므로, 핵심은 권리보다 실제 임대수요와 공실 해소 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층115호 (망월동, 하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 29층 건물 내 1층 115호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박희술 (2023.12.15. 소유권이전 · 거래가액 1,091,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,148,000,000원 / 192,945,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 742,573,116원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
과거 홍우식 명의의 소유권과 우리은행 근저당권 1,800,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.12.15. 국민은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드· KB국민카드·서울보증보험의 가압류, 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 경매개시결정, 하남시와 국가의 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 실제 점유는 재확인
기재된 실제 임차인은 오수민 1명이며 보증금은 45,000,000원입니다. 신고일은 2024.07.11.로 말소기준권리인 2023.12.15. 국민은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 신고일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오수민 | 1층115호 | 45,000,000원 | 2024.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 단정 금지
감정가 1,148,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 192,945,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%이고, 감정가와의 차이는 955,055,000원입니다. 그러나 실질취득액은 최저가와 같은 192,945,000원이며, 이 금액이 실제 상권·임대료·공실 기간을 반영한 적정가인지는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 192,945,000원 | 16.81% | 812,733,980원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 135,061,500원 | 11.76% | 869,807,111원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 94,543,050원 | 8.24% | 909,736,475원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,501,230원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 189,443,770원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,006,326원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,360,424원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 국민은행 근저당권 배당에 소진됩니다. 채권 총액 1,002,177,750원 중 189,443,770원이 배당되고, 미배당액은 812,733,980원입니다. 후순위 미배당 채권과 근저당권 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 미사역 북서측 인근으로, 주변에 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이지만 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 29층 건물 내 1층 115호이며 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측 주차장 진출입로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 구조상 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 기재와 공실 평가가 함께 존재하므로 현장 방문을 통해 점유자·열쇠·영업 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 오수민의 신고일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 배당요구 여부와 점유 종료 여부를 명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 검증. 공실 근린시설이므로 주변 동일 용도의 임대료, 공실 기간, 업종 수요를 확인해 입찰가를 역산해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공실 기간 중 체납된 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 하남시와 국가의 압류는 매각으로 소멸하지만, 당해세가 배당과 잔금계획에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.12.15. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 오수민도 기준권리 이후 신고돼 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아졌다는 사실만으로 적정가가 입증되지는 않습니다. 이 물건은 5회 유찰된 근린시설이며 현황 공실입니다. 권리상 안전성은 확인되지만, 임대수익과 환금성을 검증하지 않은 저가 입찰은 또 다른 위험이 될 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 임대수요 확인 후 결정입니다.
