73,060,000원
수원지방법원 2024타경71935. 하남미사롯데캐슬스타 1층 134호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사상일통상이며, 2023.08.29. 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 654,020,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·하남시의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 본건 점유관계입니다. 1층 134호에 조사된 임송희는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 “대항력 없음”으로 처리할 근거가 없고, 반대로 “대항력 있음”으로 확정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층134호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 제1층 134호 |
| 소유자 | 주식회사상일통상 · 2023.08.29. 소유권이전 · 거래가액 654,020,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 73,060,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 641,188,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.08.29. 국민은행 근저당권입니다. 2024.06.03. 중소기업은행 가압류, 2024.07.09. 서울신용보증재단 가압류, 2024.08.30. 중소기업은행 가압류, 2024.12.24. 임의경매개시결정, 2025.04.24. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.25. 하남시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 본건 점유자는 1명
| 조사자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임송희 | 1층 134호 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용태 | 하남미사 롯데캐슬 스타 268호 | 2023.11.29 | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오현주 | 하남미사 로세대캐슬 스타 제2층268호 | 2024.09.04 | 보증금 미상 / 333,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 134호 기준 조사 점유자는 임송희 1명입니다. 김용태와 오현주는 국민은행 근저당의 공동담보로 기재된 제2층 268호 관련 조사자이며, 본건 134호 임차인으로 합산해 판단하면 안 됩니다. 김용태의 전입일 2023.11.29.와 오현주의 전입일 2024.09.04.는 모두 말소기준일 2023.08.29. 이후라, 각각의 조사내용상 대항력은 없습니다.
③ 가격 흐름 — 6회 유찰, 하지만 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 621,000,000원, 현재 최저매각가는 73,060,000원으로 감정가의 11.76% 구간입니다. 이미 6회 유찰됐고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 51,142,000원, 8회 유찰 시 35,799,400원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 73,060,000원 | 11.76% | 862,081,680원 |
| 7회 유찰 시 | 51,142,000원 | 8.24% | 883,605,156원 |
| 8회 유찰 시 | 35,799,400원 | 5.76% | 898,671,589원 |
가격이 감정가에서 크게 내려온 것은 분명하지만, 본건은 근린생활시설이고 임송희의 대항력·보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 실제 입찰 판단의 기준은 134호의 임대관계와 보증금, 점유경위가 확인된 뒤의 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,715,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 71,344,920원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 101,327,539원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 12,099,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 933,426,600원 중 예상 배당은 71,344,920원, 미배당은 862,081,680원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 또한 본건 임송희의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않았으므로 이를 매수인 실제 인수액 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 29층 건물이며 사용승인일은 2019.12.06.입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 중로, 동측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임송희 전입일 확인. 말소기준일 2023.08.29.보다 앞선 대항요건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
- 134호와 268호 분리. 김용태·오현주는 268호 관련 조사자이므로 본건 134호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 현재 배당표의 한계. 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션 값일 뿐, 임송희의 대항력·보증금 미상 문제를 해소한 확정값이 아닙니다.
- 근린시설 현장확인. 실제 점유·영업상태와 임대관계를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 임차인 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 621,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가가 73,060,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 국민은행 근저당 이후의 후순위 권리가 모두 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 하지만 본건 134호에는 임송희가 조사돼 있고, 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 그래서 현재의 핵심 질문은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 “임송희가 대항력을 갖는가, 보증금은 얼마인가”입니다.
그 답이 나오기 전에는 배당표의 인수 0원도, 최저가 73,060,000원을 기준으로 한 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸, 본건 임차인은 미상. 6회 유찰이라는 가격 신호보다 먼저 해결해야 할 권리 리스크입니다.
