수원지방법원 2024타경71935. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 134호 근린시설입니다. 감정가 621,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,102,000원, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 표면 할인율만 보면 매우 크게 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 점유·임대관계 확인입니다.
말소기준권리는 2023.08.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권 720,000,000원입니다. 그 이후 중소기업은행·서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·하남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건 134호에는 임송희가 조사되어 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층134호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사상일통상 (2023.08.29. 거래가액 654,020,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 149,102,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 641,188,302원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기부상 기준은 2023.08.29 국민은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 붙은 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞서거나 같은 날의 소유권·신탁 이력 자체가 낙찰자에게 인수되는 구조로 제시된 것은 아니며, 실무상 집중해야 할 지점은 등기 권리보다 임차인·점유자 확인입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 3명, 본건 134호는 미상 리스크
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 조사된 사람은 실제 임차인·점유자 3명으로 봅니다. 이 중 본건 1층 134호로 표시된 임송희는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고도 단정할 수 없으므로, 입찰 전 원본 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임송희 | 1층 134호 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 김용태 | 하남미사 롯데캐슬 스타 268호 | 3,000,000원 / 500,000원 | 2023.11.29 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 오현주 | 하남미사 로세대캐슬 스타 제2층268호 | 보증금 미상 / 333,000원 | 2024.09.04 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 149,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,887,428원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 146,214,572원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 101,327,539원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 12,099,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 전액이 국민은행 근저당권 배당으로 흡수되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당은 787,212,028원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 “미사역” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 “미사역” 등이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 제시되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 건물 내 1층 134호이며, 사용승인일은 2019.12.06입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 에스컬레이터설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 제한사항이 제시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 134호 점유자 확인. 임송희의 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 주민등록 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 최저가와 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 주거용 실거래처럼 단순 비교하지 말고 공실·임대료·상권 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 현재 회차 기준 미배당이 787,212,028원입니다. 후순위 채권은 소멸하더라도 채무자·점유 상황과 명도 협상 난도가 높아질 수 있습니다.
- 공동담보·주변 호수 확인. 등기 내용에 제2층 제268호 공동담보가 표시되어 있고, 조사 내역에도 268호 관련 점유자가 있습니다. 본건 범위와 점유 현황을 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확인 전 미상”이 먼저다
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 149,102,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 등기 권리도 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 본건 1층 134호에 전입신고일·보증금 미상 점유자가 있어 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 결론은 단순 저가 매수가 아니라 점유·보증금 확인 후 응찰입니다. 권리상 말소 구조는 읽히지만, 임대관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 근린시설 물건입니다.