수원지방법원 2024타경71935. 하남 미사역 인근의 하남미사롯데캐슬스타 2층 268호입니다. 용도는 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 이용상태도 기호(1), (2) 공히 근린생활시설입니다. 가격만 보면 감정가 307,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 73,711,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 상업용 집합건물의 환금성과 점유관계 확인입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 주식회사상일통상은 2023.08.29 거래가액 321,180,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 근저당권 720,000,000원이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행, 서울신용보증재단, 국민건강보험공단, 하남시 등의 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 2층268호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 기호(1), (2) 공히 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 · 사용승인일 2019.12.06 |
| 소유자 | 주식회사상일통상 (2023.08.29 소유권이전 · 거래가액 321,180,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 73,711,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 641,188,302원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.29 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 갑구 10번 중소기업은행 가압류, 갑구 11번 서울신용보증재단 가압류, 갑구 12번 중소기업은행 가압류, 갑구 13번 임의경매개시결정, 갑구 14번 국민건강보험공단 압류, 갑구 15번 하남시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 인수 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 268호는 후순위, 134호 표시는 별도 확인
| 성명 | 표시 부분 | 용도 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임송희 | 1층 134호 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김용태 | 하남미사 롯데캐슬 스타 268호 | 주거 · 월 500,000원 | 2023.11.29 · 확정일자 기재 없음 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 오현주 | 하남미사 로세대캐슬 스타 제2층268호 | 주거 · 월 333,000원 | 2024.09.04 · 확정일자 기재 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김용태와 오현주는 모두 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 2층 268호에 관한 대항력 인수형 위험은 낮게 보입니다. 반면 임송희는 표시 부분이 1층 134호이고 전입·보증금이 미상입니다. 이 금액을 2층 268호의 인수액으로 합산할 수는 없지만, “대항력 없음”으로 단정할 수도 없습니다. 이 사건은 싸게 보이는 가격보다 어느 호실을 누가 실제 점유하는지가 입찰 전 확인 포인트입니다.
③ 가격 판단 — 최저가는 낮지만, 상업용 환금성 신호가 약하다
현재 최저매각가는 73,711,000원으로 감정가 307,000,000원의 24.0% 수준입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 73,711,000원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 4회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 상권·전용 위치·공실 가능성·임대수요를 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 73,711,000원 | 71,984,202원 | 861,442,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 51,597,700원 | 50,268,941원 | 883,157,659원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 36,118,390원 | 35,068,259원 | 898,358,341원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,726,798원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 71,984,202원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 101,327,539원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 12,099,061원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 최저가 기준으로 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 일부에만 배당됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 “미사역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 “미사역”이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 에스컬레이터설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·용도지역. 가장형 평지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지이고, 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 본건은 2층 268호입니다. 임송희의 1층 134호 기재가 공동담보·별도 물건인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김용태·오현주는 2층 268호 관련 기재가 있으므로 실제 점유자, 명도 협의 가능성, 사용관계를 확인해야 합니다.
- 상가성 검토. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 공실·업종 제한·상권 흐름에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
- 배당 후순위. 현재 최저가 기준으로 후순위 가압류는 배당을 받지 못합니다. 매수인 인수와 별개로 이해관계인의 저항 가능성은 명도 과정에서 고려해야 합니다.
- 관리비·공용부담. 집합건물의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 싸진 이유를 확인해야 하는 근린시설
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 307,000,000원 감정가가 73,711,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 4회 유찰된 근린시설이고, 2층 268호와 1층 134호의 점유 표시가 함께 보입니다. 권리 흐름은 말소기준 이후 소멸 구조로 정리되지만, 실제 승부처는 권리보다 실사입니다. 현장 점유·호수 일치·상권·임대 가능성을 확인해 “싼 물건”인지 “싸져도 팔기 어려운 물건”인지 가르는 것이 이 사건의 핵심입니다.