112,210,000원
수원지방법원 2024타경72037. 광주시 매산동 부강타운 제5동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 229,000,000원이고 현재 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 빈서연 임차보증금 210,000,000원의 처리입니다. 빈서연의 전입·점유개시는 2021.10.08, 확정일자는 2021.09.13이고, 선언된 말소기준권리는 2021.12.16 압류이므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
현재 매각가를 기준으로 단순 배당하면 집행비용 2,370,940원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 109,839,060원이 배당되고, 보증금 부족분 100,160,940원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액을 매수인이 인수할 수 있어 낙찰가와 합친 총 투입이 210,000,000원 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.06.11. 주택도시보증공사(양도전:빈서연)가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72037 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회안대로 35-29, 5동 4층401호 (매산동,부강타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 55.07㎡ · 지상4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 안봉곤 · 2021.10.12. 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 10회 / 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2016.10.26 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.12.16. 국의 압류입니다. 빈서연은 그보다 앞선 2021.10.08. 전입·점유개시, 2021.09.13. 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.10.19. 보증금 210,000,000원으로 설정됐습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 빈서연 | 210,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.09.13 | 대항력 우선변제 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 2021.10.08 / 2021.09.13 | 승계 중복합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 빈서연 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가가 기준
확약이 없다면 최저가 112,210,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안을 수 있기 때문입니다. 그러나 이번 사건은 확약으로 해당 인수액이 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 실질취득 112,210,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.07㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 55.07㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 55.07㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
시세 비교 표본은 2건으로, 평균은 205,000,000원, 최신 거래는 2022.06 200,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 112,210,000원은 시세 기준 평균의 54.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 큽니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.06이어서 거래 표본의 시점과 수가 제한적이고, 현재 물건은 이미 10회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 빈서연 보증금 | 210,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 빈서연 보증금 부족분은 100,160,940원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액으로 보아야 하지만, 2026.06.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매산2리마을회관 북동측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.10.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제4층 제401호이며, 기본 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 공시지가는 580,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본은 2건이며, 평균 유찰 횟수는 9.2회입니다. 현재 사건도 10회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위를 매각기일 전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 실제 임차인은 빈서연 1명이며 시보증은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 확약 전 구조 기억. 확약이 없다면 현 회차 기준 보증금 미배당 100,160,940원의 인수 가능성이 있어 최저가만으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 10회 유찰, 평균 유찰 9.2회, 8세대라는 숫자는 현장 수요 점검이 필요한 신호입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.10과 2022.06 두 건이므로 현재 매수·매도 호가와 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가보다 확약과 환금성이 먼저”
이 사건은 표면만 보면 감정가 229,000,000원에서 112,210,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 하지만 원래 구조는 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형입니다. 2026.06.11. 확약이 이 구조를 바꿉니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소가 확약돼 실질 인수는 0원으로 보고, 그때부터 실질취득 112,210,000원과 시세 기준 평균 205,000,000원을 직접 비교할 수 있습니다.
가격 숫자만 보면 54.7%로 낮지만, 결론을 후하게 잡기 어려운 이유는 10회 유찰, 8세대 규모, 비교 거래 2건, 최신 거래 2022.06이라는 환금성 조건입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 시장성 위험은 그대로 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 확약서의 확실한 이행과 실제 재매각 가능성입니다.
