수원지방법원 2024타경72037. 경기도 광주시 매산동 부강타운 제5동 4층 401호, 전용 55.07㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2016.10.26, 부강타운5동은 8세대 규모입니다. 이 물건은 보증금 210,000,000원의 임차권등기가 있고, 전입일 2021.10.08이 말소기준으로 표시된 2021.12.16 압류보다 빠릅니다. 그래서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권을 먼저 의심해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 2026.06.11 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사(양도 전: 빈서연)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 취지의 확약을 냈습니다. 따라서 확약 대상인 빈서연 임차권은 실질 인수 0원*으로 보되, 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 229,000,000원과 실거래를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회안대로 35-29, 5동 4층401호 (매산동,부강타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.07㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 안봉곤 (2021.10.12. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
임차인은 빈서연 1명으로 봅니다. 보증기관 승계 신고는 빈서연 보증금의 대위·승계 성격이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 빈서연 임차권에만 적용되는 장치입니다. 확약 밖의 별도 임차인이 확인될 경우 그 위험은 별도 검토 대상이나, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 빈서연 1명입니다.
| 구분 | 사용관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 빈서연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 | 2021.09.13 | 210,000,000원 | 2023.10.19 | 대항력 우선변제 확약 |
| 시보증 | 주거 · 빈서연 보증금 승계 신고 | 2021.10.08 | 2021.09.13 | 0원 | 2024.12.26 | 승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.29억은 거래 평균보다 높다
부강타운5동 전용 55.07㎡ 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본은 많지 않고, 2021.10과 2022.06 거래입니다. 평균은 205,000,000원, 최고가는 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.07㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 55.07㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
확약 기준 매수인 인수는 0원*이므로 현재 실질취득은 최저가 229,000,000원과 같습니다. 문제는 이 금액이 실거래 평균 205,000,000원의 111.7%라는 점입니다. 확인 거래 최고가 210,000,000원보다도 19,000,000원 높습니다. 낮은 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 봐야 하고, 그 기준에서는 가격 메리트가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 빈서연 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 2,912,000,000원 | 14,994,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 142,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 122,100,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 동양자산관리대부 주식회사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 229,000,000원 가정 시 빈서연 보증금은 210,000,000원 전액 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당은 3,581,906,000원으로 큽니다. 단, 국세·지방세 압류가 당해세로 반영될 경우 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 리스크 — 확약 없이는 인수액이 생긴다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 산식상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 14,994,000원 | 3,581,906,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 0원 | 3,596,900,000원 | 30,164,800원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 0원 | 3,596,900,000원 | 66,291,840원 |
위 산식상 인수는 확약을 제외한 기계적 시나리오입니다. 실제 판단은 2026.06.11 확약서의 효력과 임차권등기 말소 이행 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리마을회관 북동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.10.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 4층 401호입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비를 갖추었습니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역에 속하며 공시지가는 580,100원/㎡, 토지면적은 491.0㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 부강타운5동은 8세대 소규모 단지입니다. 확인 거래가 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 확약 기준 인수는 0원*이지만 실질취득 229,000,000원은 실거래 평균 205,000,000원의 111.7%입니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제로 매각절차와 인도 단계에서 문제없이 작동하는지 확인해야 합니다.
- 승계 신고 중복 합산 금지. 시보증 신고는 빈서연 보증금의 보증기관 대위·승계로 보이며, 실제 임차인은 빈서연 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 확인 실거래가 2건에 그쳐, 재매각·담보대출·가격 방어력을 보수적으로 봐야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기 말소 확약과 별개로 실제 점유, 열쇠 인도, 미납 관리비 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 근거로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 변경 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 싸지는 않다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 확약서가 제출되어 확약 기준으로는 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 권리보다 가격입니다. 실질취득 229,000,000원은 확인된 실거래 평균 205,000,000원보다 높고, 최고 거래가 210,000,000원도 넘어섭니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 리스크는 그대로 남아 있습니다.