수원지방법원 2025타경367. 경기도 광주시 능평동 금호맨션(A동) 1층 103호, 전유면적 37.77㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 등기부상 기존 국민은행·우리은행 근저당은 이미 각각 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.02.03. 강제경매개시결정입니다. 그런데 조영훈의 전입·점유는 2020.12.07., 확정일자는 2020.10.21.이고 임차보증금은 105,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 18,152,000원에서 집행비용 726,736원을 제외하면 조영훈에게 예상되는 우선변제액은 17,425,264원이고, 부족분은 87,574,736원입니다. 따라서 최저가가 18,152,000원이라고 해도 실제 취득 부담은 조영훈 임차권만으로 105,726,736원입니다. 6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 반대로 늘어 실질취득액은 계속 보증금 105,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 250-10 1층103호 · 경기도 광주시 창뜰윗길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전유면적 37.77㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 1층 103호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니3 |
| 소유자 | 홍혜미 · 2006.11.28. 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 18,152,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영훈 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 금호맨션(A동) · 16세대 · 2002.09.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부상 국민은행 근저당권 54,600,000원은 2006.11.28. 말소됐고, 우리은행 근저당권 13,200,000원도 2020.12.04. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.03. 강제경매개시결정입니다. 조영훈 임차권은 그보다 앞선 계약·전입·점유를 바탕으로 2024.06.18. 등기됐고, 보증금 105,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 확정 인수와 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조영훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.07. | 2020.10.21. | 105,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 있음 현재 회차 미배당 87,574,736원 인수 |
| 김영화 | 2023.05.01. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계금액 미상 보증금 확인 전 추가 인수위험 확정 불가 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
금호맨션(A동) 전용 37.77㎡의 가장 최근 거래는 2025.09. 2층 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 120,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 16.1% 높은 수준입니다. 단순 최저가 18,152,000원은 최근 12개월 평균의 15.1%에 불과하지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
조영훈의 현재 미배당 인수액 87,574,736원을 더하면 실질취득은 105,726,736원으로 최근 12개월 평균 120,000,000원의 약 88.1%입니다. 즉 조영훈 임차권만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 그 차이는 18,152,000원짜리 물건처럼 압도적이지 않습니다. 더구나 김영화의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액의 상한은 아직 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 조영훈 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 18,152,000원 | 87,574,736원 | 105,726,736원 |
| 6회 유찰 시 | 12,706,400원 | 92,922,315원 | 105,628,715원 |
| 7회 유찰 시 | 8,894,480원 | 96,665,621원 | 105,560,101원 |
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 조영훈 보증금 미배당 인수액이 커져, 실질취득은 약 105,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 위 금액은 김영화의 미상 보증금을 반영하지 않은 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 726,736원 |
| 1. 임차인 조영훈 보증금 · 우선변제 | 105,000,000원 | 17,425,264원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조영훈 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조영훈 임차보증금 105,000,000원 중 17,425,264원만 배당되고, 부족분 87,574,736원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김영화의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 능평동행정복지센터 북동측 인근으로, 다세대주택 밀집지역이며 일부 농경지·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 이용한 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 103호이며, 전유면적은 37.77㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 공시지가는 767,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조영훈 보증금 인수 전제. 현재 회차 미배당 87,574,736원을 낙찰가와 별도로 부담하는 구조로 계산해야 합니다.
- 김영화 임대차 조건 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 승계금액 미상 상태입니다.
- 최저가 착시 금지. 18,152,000원이 아니라 조영훈 임차권만 반영해도 실질취득 105,726,736원으로 비교해야 합니다.
- 유찰 추가 대기 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 조영훈 인수액이 증가해 실질취득은 105,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차권 관계 확인. 조영훈은 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차 원인·관계와 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다”
이 사건은 108,000,000원 감정가가 5회 유찰돼 18,152,000원까지 내려온 모습만 보면 매우 싸게 보입니다. 그러나 조영훈의 보증금 105,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 배당에서 받지 못하는 87,574,736원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 105,726,736원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 계속돼도 이 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 6회 유찰 시 실질취득 105,628,715원, 7회 유찰 시 105,560,101원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어 총부담은 계속 105,000,000원 부근에 머뭅니다. 최근 거래 120,000,000원보다는 낮지만, 김영화의 보증금이 확인되지 않은 이상 이 차이를 그대로 안전마진이라고 볼 수 없습니다. 조영훈 인수는 확정적으로 계산하고, 김영화의 미상 보증금을 확인한 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
