최저가 3,704만원은 착시다 — 인수 후 실질취득은 시세권, 선순위 권리까지 겹친다

수원지방법원 2025타경367. 경기도 광주시 능평동 금호맨션(A동) 1층 103호, 전유면적 37.77㎡의 다세대주택입니다. 이용상태는 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니3 구조의 다세대주택이고, 2002.09.06 준공된 16세대 규모입니다. 이 사건의 핵심은 “3회 유찰로 싸졌다”가 아닙니다. 최저가가 내려갈수록 대항력 있는 임차권등기 보증금의 미배당 인수액이 늘어나, 매수인의 실질 부담은 보증금 권역에 묶이는 구조입니다.

현재 회차에서 매각가를 37,044,000원으로 가정하면 조영훈은 배당으로 35,977,208원만 받고, 보증금 105,000,000원 중 69,022,792원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 명시되어 있어, 단순 최저가가 아니라 37,044,000원 + 69,022,792원 = 106,066,792원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수 판단이 핵심

말소기준은 2025.02.03 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 을구 1번 국민은행 근저당, 을구 3번 우리은행 근저당, 을구 5번 조영훈 주택임차권은 모두 매수인 인수 판단으로 표시됩니다. 특히 조영훈의 임차권은 전입 2020.12.07, 확정일자 2020.10.21, 보증금 105,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 아님

임차인은 김영화와 조영훈 2명으로 정리됩니다. 조영훈은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되는 대항력 있는 임차권자이고, 김영화는 전입일은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 점유로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

금호맨션(A동) 및 면적 유사 실거래 7건의 평균은 105,714,285원입니다. 현재 최저가 37,044,000원만 보면 실거래 평균의 35.0%로 보이지만, 조영훈 보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득 106,066,792원은 실거래 평균의 100.3%입니다. 즉 가격 메리트가 아니라 시세 수준 진입에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

조영훈 보증금 부족분 69,022,792원은 매수인 인수로 계산됩니다. 을구 1번·3번 근저당은 선순위 인수 판단 권리로 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 실질 부담 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 밀집지역이고 일부 농경지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 인접도로를 이용한 차량접근은 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 103호, 전유 37.77㎡입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방구조가 확인됩니다.
• 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로와 접합니다. 대지권 목적 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
• 환금성. 금호맨션(A동)은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래는 95,000,000원~120,000,000원, 평균 105,714,285원이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 현재 최저가 37,044,000원이 아니라 조영훈 보증금 미배당 인수 후 실질취득 106,066,792원으로 시세를 비교해야 합니다.
• 조영훈 임차권 확인. 보증금 105,000,000원, 전입 2020.12.07, 확정 2020.10.21, 배당요구 2024.06.18입니다. 전액 배당되지 않으면 잔액 인수입니다.
• 김영화 점유 확인. 전입 2023.05.01은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 점유로 보고 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당 확인. 을구 1번 국민은행 54,600,000원, 을구 3번 우리은행 13,200,000원은 말소기준권리 이전 권리로 인수 판단입니다. 잔존채무와 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
• 관계인 리스크. 조영훈은 임차권등기권자이자 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으나, 그 사정만으로 인수액을 배제하면 안 됩니다.
• 관리비·명도. 다세대주택은 체납 관리비, 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태 확인이 수익률을 크게 바꿀 수 있습니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘저가 낙찰형’이 아니라 ‘인수 검증형’이다

이 사건은 3회 유찰로 최저가가 37,044,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 조영훈 임차권등기 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 106,066,792원으로 최근 실거래 평균 105,714,285원과 거의 같고, 선순위 근저당 67,800,000원과 김영화의 미상 점유까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리·점유·인수 구조는 무겁습니다. 결론은 보수적입니다. 이 물건은 가격으로 승부 볼 물건이 아니라, 선순위 권리와 임차권 인수 부담을 원본으로 제거할 수 있을 때만 검토할 수 있는 고위험 D등급 물건입니다.