수원지방법원 2025타경466. 하남시 감이동 ‘지골든프라자’ 1층 108호로, 감정평가 당시 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,152,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 193,617,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일·유사 상가의 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
권리의 기준점은 2021.05.07 설정된 평내새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 하남시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 해당 근저당권자는 이후 화도새마을금고로 명칭이 변경됐고, 2025.10.28에는 새마을금고중앙회로 근저당권이 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경466 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 526-1 지골든프라자 1층 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상5층 · 제1층 제108호 · 사용승인일 2021.03.08 |
| 현재 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,000,000원 / 193,617,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 651,358,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.07 근저당
말소기준권리는 2021.05.07 설정된 평내새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 하남시 압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 소유권은 한국투자부동산신탁주식회사 명의의 신탁 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 우선변제 여부는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창섭 | G골든프라자 1층 108호 | 2023.02.16 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 보증기관 승계 없음 |
김창섭의 전입일은 2023.02.16으로 말소기준권리인 2021.05.07 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없는 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 11.52억에서 1.936억까지
현재 회차는 5회 유찰 상태이며 최저매각가는 193,617,000원, 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 6회 유찰 135,531,900원, 7회 유찰 94,872,330원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 193,617,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 135,531,900원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 94,872,330원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 193,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,510,638원 |
| 2. 근저당권 · 평내새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,106,362원 |
제공된 배당 계산에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 180,106,362원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 ‘감이동119안전센터’ 북서측 인근 지골든프라자 1층. 주변에 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 남·동·서측으로 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 장방형 토지이며 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 현 소유자가 한국투자부동산신탁주식회사이고 임대차 관련 신탁 주의사항이 등기되어 있으므로, 신탁원부의 임대·처분 권한을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김창섭은 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 임대차계약 당사자·권한 관계는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없으므로, 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대수익과 공실률을 별도로 비교해야 합니다.
- 다회 유찰 이유 확인. 5회 유찰은 가격뿐 아니라 상권·임대수익·공실·점포 위치·환금성 문제가 반영됐을 가능성을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 청구액·배당구조 대조. 사건 청구액 651,358,482원과 배당표상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 범위가 다르므로 관련 채권서류를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 최저가 193,617,000원은 감정가 1,152,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 권리만 보면 임차인 김창섭은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 제공된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 이미 5회 유찰됐습니다. 여기에 신탁 소유 구조와 임대차 확인 이슈가 있으며, 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 가볍지만, 가격과 환금성 검증은 무겁게”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상가 매매가·임대수익·공실 가능성과 신탁원부 내용을 먼저 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
