수원지방법원 2025타경466. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가상 지골든프라자 제1층 제108호는 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한국투자부동산신탁주식회사이며, 2021.05.07. 설정된 평내새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하남시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리분석의 첫 결론은 비교적 분명합니다. 조사된 실제 임차인은 김창섭 1명이며, 보증금 40,000,000원·월세 2,600,000원입니다. 전입신고일은 2023.02.16.로 말소기준권리인 2021.05.07. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 현재 영업·점유 중인 일반음식점이므로 낙찰 후 인도와 영업장 정리 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 526-1 지골든프라자 1층 108호 도로명: 경기도 하남시 감일백제로83번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 용도 대지 · 근린생활시설(일반음식점) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 제1·2종근린생활시설 · 제1층 제108호 · 사용승인 2021.03.08. |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,000,000원 / 395,136,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도새마을금고 / 651,358,482원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 등기사항증명서 | 수원지방법원 성남지원 하남등기소 · 2026.07.10. |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2021.05.07. 접수된 평내새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 해당 금고는 2023.07.06. 화도새마을금고로 명칭을 변경했고, 근저당권은 2025.09.11. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.28. 새마을금고중앙회에 이전됐습니다. 하남시 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창섭 G골든프라자 1층 108호 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 2023.02.16. | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 0원 매수인 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 미배당액이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없지만, 이는 배당순위 문제이며 매수인 인수와는 구분됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 1,152,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 395,136,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 276,595,200원, 5회 유찰 시 193,616,640원으로 내려가는 시나리오입니다. 각 회차 모두 계산상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 395,136,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 276,595,200원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 193,616,640원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 395,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.6% 추정) | - | 6,331,904원 |
| 1. 근저당 · 평내새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 378,804,096원 |
위 표는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경매 신청채권 651,358,482원은 이 배당표에서 별도 배당항목으로 반영되지 않고 시나리오상 배당액 0원으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 ‘감이동119안전센터’ 북서측 인근 지골든프라자 1층에 위치합니다. 주위에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고 평탄한 장방형 상업용 건부지이며 남·동·서측으로 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 6,116,000원이며 지목은 대, 토지면적은 623㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 대규모 아파트 배후의 1층 일반음식점이라는 장점이 있으나, 이미 3회 유찰된 근린생활시설이므로 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-3894호에서 수익자, 우선수익권, 관리·처분 권한, 임대차 승인 조건을 확인하세요.
- 신청채권 검증. 신청채권 651,358,482원과 등기상 근저당 10,000,000원의 차이가 발생한 근거를 경매신청서·채권계산서·신탁 관련 서류에서 대조하세요.
- 임차계약 원본. 김창섭의 보증금 40,000,000원·월세 2,600,000원 계약에서 임대인, 수탁자 동의 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유·인도. 대항력은 없지만 일반음식점으로 영업 중이므로 낙찰 후 인도 일정, 시설물 귀속과 영업장 정리 문제를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 395,136,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실제 상권 임대수익과 공실·재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 준주거지역과 감일지구 지구단위계획의 적용 내용을 확인하세요.
- 배당 변동. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 물건은 대항력 없는 실제 임차인 1명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 점에서 낙찰자의 보증금 승계 위험은 낮습니다. 현재 최저가도 395,136,000원으로 감정가 1,152,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 3회 유찰된 일반음식점 상가이며 현재 소유권이 신탁회사에 있고, 등기상 근저당 10,000,000원과 신청채권 651,358,482원 사이에 큰 차이가 있습니다. 제공된 배당표만 보면 대부분이 소유자 잔여로 계산되지만 신청채권은 배당액 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 말소 여부보다 신탁원부·신청채권·실제 배당구조를 원본으로 연결해 확인하는 것입니다. 결론은 인수는 양호, 가격은 추가 검증, 신탁·배당은 필수 확인입니다.