창원지방법원 2024타경1366. 밀양시 삼문동 리치빌 2·3층 301호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반목욕장이고, 현황은 2층 일반목욕장(남탕), 3층 일반목욕장(여탕)·찜질방·헬스장·요가실 등으로 이용 중입니다. 내부계단으로 2·3층이 상호 통행하는 구조이며, 목욕장용 급배수설비·펌프·보일러·폐수열원히트펌프· 연수설비·물탱크 등 관련 설비도 평가에 포함돼 있습니다.
권리구조의 중심은 2004.03.29. 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 손경식 근저당과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 조금순·이수동·최현미는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김상숙은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 중앙로 234-9, 2,3층301호 (삼문동,리치빌) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 일반목욕장 · 현황 일반목욕장·찜질방·헬스장·요가실 |
| 소유자 | 손명식 2분의 1 · 이미경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,240,658,000원 / 184,528,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 1,504,432,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차는 한 명이 미상
등기부에서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2004.03.29. 동창원농업협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 2004.03.22. 밀양농업협동조합 근저당 1,834,000,000원은 2004.03.29. 말소됐고, 2004.08.25. 박영자 근저당 150,000,000원 역시 2005.10.12. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 손경식 근저당 1,000,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 신고 4명, 1명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조금순 | 미상 | 2023.10.06 | 2024.09.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이수동 | 리치빌찜질방사우나내남탕구내이용원 | 2005.11.14 | 2024.09.04 | 10,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.06 | 승계 없음 |
| 최현미 | 리치빌 3층 | 2017.08.16 | 2024.09.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상숙 | 여탕 목욕관리사 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
조금순은 2023.10.06., 이수동은 2005.11.14., 최현미는 2017.08.16. 전입으로 모두 2004.03.29. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 사람은 제공된 조사자료상 대항력이 없습니다. 반면 김상숙은 전입일이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 87.9%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 184,528,000원으로 감정가 2,240,658,000원의 8.24%입니다. 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 가격 비교에 쓰인 리치빌 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 본건 비교면적은 308.15㎡인데, 최근 거래는 2025.06. 133.44㎡·210,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 133.44㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 84.99㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2023.10 | 84.99㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.10 | 84.99㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 165,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 133.44㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최근 12개월 평균은 210,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 87.9%입니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 39.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 다만 비교면적이 일치하지 않아 이 87.9%를 그대로 ‘시세보다 12.1% 싸다’는 의미로 쓰기는 어렵습니다. 오히려 전체 4건 평균 165,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 111.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,383,392원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 181,144,608원 |
| 2. 근저당 · 손경식 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,950,000,000원 중 예상 배당은 181,144,608원이고, 미배당은 2,768,855,392원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김상숙의 대항력 여부는 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8.24% | 184,528,000원 | 181,144,608원 | 2,768,855,392원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 129,169,599원 | 126,561,225원 | 2,823,438,775원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 90,418,719원 | 88,391,182원 | 2,861,608,818원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,504,432,130원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당은 181,144,608원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 배당액은 더 줄어드는 구조입니다. 다만 시나리오상 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 밀양여자중학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 주간선도로와 대중교통수단을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2층은 일반목욕장(남탕), 3층은 일반목욕장(여탕)·찜질방·헬스장·요가실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 2·3층 301호이며 내부계단으로 2·3층 상호 통행이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·스프링클러·소화전·승강기·냉난방설비와 목욕장 및 찜질방 관련 설비 일체가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 남측으로 소로1류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 용도는 일반목욕장이지만 현황은 일반목욕장 및 찜질방·헬스장 등으로 이용 중입니다.
- 운영상태. 찜질방 부분은 장기간 운영중단으로 미가동 상태인 것으로 탐문돼 정상 작동 가능 여부의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김상숙 대항력 확인. 보증금 10,000,000원이나 전입일이 미상입니다. 전입·사업자등록·실제 점유 시점과 보증금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 조금순과 최현미는 전입일상 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
- 실거래 면적 차이. 최근12개월 거래 210,000,000원은 133.44㎡이고 본건 비교면적은 308.15㎡입니다. 87.9%라는 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 설비 가동상태. 찜질방 부분은 장기간 미가동 상태로 조사됐으므로 보일러·펌프·히트펌프·급배수·연수설비 등 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1이 매각에 포함됩니다.
- 용도 차이. 공부상 일반목욕장과 현황 일반목욕장·찜질방·헬스장 등의 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 8.24%까지 낮아졌습니다. 가격만이 아니라 환금성·운영비·점유관계가 반복 유찰에 미친 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율은 크지만, ‘확인되지 않은 것’도 크다
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 동창원농업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 가격도 7회 유찰 끝에 감정가 2,240,658,000원에서 184,528,000원까지 내려왔습니다.
그러나 바로 그 큰 할인폭만으로 접근하면 위험합니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래는 210,000,000원 1건이고 본건과 면적이 다르며, 전체 4건 평균 165,500,000원보다 현재 최저가가 111.5% 높다는 반대 신호도 있습니다. 여기에 김상숙의 전입일 미상, 찜질방 장기 미가동, 일반목욕장·찜질방·헬스장 설비의 정상 작동 여부가 남아 있습니다.
등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차·현장·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 현재 가격을 평가하기 전에 김상숙의 대항력 여부와 설비 가동상태, 본건과 실제로 비교 가능한 가격자료를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.