최저가 17%까지 내려왔지만, ‘싸다’보다 먼저 볼 것은 실사용 리스크 — 밀양 리치빌 301호

창원지방법원 2024타경1366. 밀양시 삼문동 리치빌 2,3층 301호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반목욕장이고, 현황은 일반목욕장 및 찜질방, 헬스장, 요가실 등으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트처럼 “감정가 대비 몇 퍼센트”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 목욕장용 급배수설비, 펌프류, 배관설비, 보일러, 폐수열원히트펌프설비, 연수설비, 압력챔버, 부스터펌프, 컨트롤판넬, 물탱크 등이 평가에 포함된 운영설비 결합형 특수물건입니다.

말소기준권리는 2004.03.29 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 지점은 2004.03.22 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 등기 흐름에는 2004.03.29 해지·말소 기록이 함께 나타나지만, 예상배당 산정에는 선순위 배당 대상으로 잡혀 있습니다. 이 부분은 원본 등기와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 표기는 원본 대조

말소기준은 을구 2번 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2004.03.22 밀양농업협동조합 근저당권은 2004.03.29 해지·말소 기록이 별도로 보이면서도 예상배당표에는 큰 금액으로 반영되어 있어, 이 사건의 첫 번째 확인 포인트입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유·임차인 4명, 1명은 대항력 미상

보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 실제 점유·임차인으로 볼 대상은 4명입니다. 조금순·이수동·최현미는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 김상숙은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

따라서 “대항력 있는 임차인 확정 인수형”으로 보기는 어렵습니다. 그러나 김상숙은 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 보증금 10,000,000원이 표시되어 있는 만큼, 점유 원인·전입 여부·실제 사용관계는 반드시 현장과 원본으로 재확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 17%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저가는 376,587,000원으로 감정가 2,240,658,000원의 16.8% 수준입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 리치빌 최근 실거래 4건의 평균은 165,500,000원이고, 현재 최저가는 이 평균의 227.5%입니다. 더 중요한 점은 대상면적 308.15㎡와 실거래 표본 면적 84.99㎡·133.44㎡가 맞지 않는다는 것입니다. 즉, 실거래 평균은 직접 시세가 아니라 환금성 참고자료로만 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 376,587,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 합계 5,398,454,903원 중 예상배당은 370,514,782원이고, 미배당은 5,027,940,121원입니다. 신청채권자 동창원농업협동조합의 청구액 1,504,432,130원은 현재 산정상 충족되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 더 커진다

이 시나리오는 가격이 더 내려가도 신청채권자 배당이 충족되지 않는 구조를 보여줍니다. 매수인 확정 인수액은 0원으로 산정되지만, 국세·지방세 압류가 있고 당해세가 확인되면 0순위 차감으로 배당구조가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양여자중학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근 가능하고, 인근 주간선도로 및 대중교통수단을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 2층은 일반목욕장 남탕 등, 3층은 일반목욕장 여탕·찜질방·헬스장·요가실 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 목욕장용 급배수설비, 펌프류, 배관설비, 보일러, 폐수열원히트펌프설비, 연수설비, 압력챔버, 부스터펌프, 컨트롤판넬, 물탱크 등이 포함되어 있습니다.
• 운영 리스크. 찜질방 부분은 장기간 운영중단으로 미가동상태인 것으로 탐문되어 정상 작동 가능 여부 재확인이 필요합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 평지의 주상용 건부지이고, 남측으로 소로1류에 접합니다. 토지면적은 2,005.0㎡, 공시지가는 539,500원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역 등이 표시되어 있습니다.
• 환금성. 리치빌은 12세대, 2004.02.13 사용승인 물건으로 최근 실거래 4건이 있으나 대상면적과 맞지 않아 일반적인 주거용 거래가격으로 직접 환산하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 대조. 2004.03.22 밀양농업협동조합 근저당권의 해지·말소 기록과 예상배당 반영 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 김상숙 점유 확인. 전입신고일 미상인 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고, 점유 원인·보증금·전입 여부를 확인해야 합니다.
• 설비 작동 확인. 보일러, 급배수, 펌프, 폐수열원히트펌프, 연수설비, 물탱크 등 목욕장 필수설비의 정상 작동 여부가 가격의 핵심입니다.
• 찜질방 미가동 리스크. 장기간 운영중단 부분은 재가동 비용, 인허가, 수리비, 안전점검 부담을 별도로 봐야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 오해 금지. 최근 거래 면적은 84.99㎡·133.44㎡이고 대상면적 308.15㎡와 맞지 않습니다. 단순 평당 비교로 싸다고 판단하면 위험합니다.
• 명도·영업장 정리. 일반 거주자 명도와 달리 영업장 내부 시설, 목욕관리사, 이용원, 찜질방 공간 등 점유관계가 복합적입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 현황을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “17% 낙폭”이 아니라 “운영 가능한 자산인가”가 본질

이 물건은 감정가 2,240,658,000원에서 현재 376,587,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 곤란합니다. 일반목욕장·찜질방·헬스장·요가실이 결합된 특수용도이고, 찜질방 일부는 장기간 미가동 상태로 탐문됩니다. 실질취득은 현재 기준 376,587,000원으로 산정되지만, 실거래 표본과 면적이 맞지 않고, 점유자 4명 중 1명은 대항력 판정이 미상입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 설비·점유·환금성 확인 후 보수적으로 접근. 이 사건의 결론은 “싸다”가 아니라 “운영 리스크를 감당할 수 있는 사람에게만 열리는 물건”입니다.