926,100,000원
수원지방법원 2025타경671. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 1층 101호로, 감정평가상 현재 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 2,700,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 926,100,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.03.19. 설정된 수협은행 근저당 1,800,000,000원이며, 이후 붙은 카드사·은행 가압류와 국·성남시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건에서 권리와 별개로 가장 먼저 확인해야 할 것은 현황입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 101호는 인접한 1층 124호와 벽체 구분 없이 하나의 판매시설처럼 사용되고 있습니다. 여기에 현재 회차는 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 산성대로 267 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 철근콘크리트구조 지하6층 지상11층 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 정인훈 · 거래가액 2,358,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,700,000,000원 / 926,100,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.19. 수협은행 근저당권입니다. 앞선 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 정인훈 명의로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준 이후의 KB국민카드·신한은행·국민은행 가압류, 국·성남시 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이엠티코리아 | 신흥역롯데시네마타워 101, 124호 | 2019.04.11 | 138,000,000원 | 6,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. (주)아이엠티코리아의 전입일은 2019.04.11.로, 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2019.03.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 138,000,000원, 차임은 6,800,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 2,700,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 926,100,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
특히 판매시설은 같은 건물 안에서도 위치·동선·전면 노출·실사용 구조에 따라 가격 차이가 클 수 있고, 이 호실은 124호와 벽체 구분 없이 사용 중이라는 특수성이 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 인수액 0원을 반영한 926,100,000원이지만, 이 금액의 가격 메리트는 별도의 상가 거래·임대수익·현장 구조 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 926,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,661,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 914,439,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,434,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 9,344,124원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 28,985,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 1,848,763,756원 중 914,439,000원이 배당되고, 934,324,756원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지 — 신흥역 인근 상업지, 그러나 호실 경계 확인이 우선
- 이용상태. 감정평가상 본건은 판매시설로 이용 중입니다. 인접 1층 124호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근의 상업지대로, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철역·노선버스정류장·간선도로가 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남측 광대로, 동측 약 8m, 북측 약 6m, 서측 약 4m 도로가 각각 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층·지상11층 건물의 1층 101호이며 공용 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,278.7㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 이번 회차 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 101호·124호 경계. 두 호실이 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 물리적 경계, 출입구, 설비 연결, 원상구분 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도. (주)아이엠티코리아는 대항력이 없지만 현재 101호와 124호를 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 상가 거래 및 임대수익을 별도 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권 대비 미배당 934,324,756원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며, 등기상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준권리 뒤에 설정된 권리가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 말소기준 후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 101호와 124호의 일괄 사용 현황과 3회 유찰된 판매시설의 실제 시장가입니다. 현재 최저가는 926,100,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 여기에 특별매각조건으로 입찰보증금도 최저매각가격의 20%입니다. 결론적으로 등기 권리는 비교적 명확하지만, 현황 확인과 가격 검증을 통과해야 하는 상가형 물건입니다.
