수원지방법원 2025타경732. 광주시 곤지암읍 열미리 포레스트빌 102동 1층 101호, 전용 53.16㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 83,349,000원으로 감정가 243,000,000원 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로는 3회 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 권리 흐름을 보면 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 성남동부새마을금고 근저당의 확인입니다.
임차인 내역은 없어 대항력 임차인 보증금 인수 구조는 아닙니다. 그러나 등기 흐름상 2019년 성남동부새마을금고 근저당, 2020년 농협은행 근저당, 2020년 1번 근저당권 일부포기 말소 기록이 이어집니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 선순위 근저당의 잔존 범위가 명확히 정리되지 않으면, 최저가가 낮다는 사실만으로는 안전하다고 결론 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 465-11 포레스트빌 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.16㎡ · 2019.05.16 사용승인 · 4층 건물 중 1층101호 |
| 소유자 | 황진국 (2020.07.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 158,687,024원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 먼저다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.07.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 케이비캐피탈, 우리카드, 스마트저축은행, 롯데카드 가압류와 경매개시결정, 광주시·국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%까지 내려왔지만 이유가 있다
이 물건은 감정가 243,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 83,349,000원입니다. 표면 할인율만 보면 강한 저가 신호입니다. 다만 같은 단지 실거래 표본은 확인되지 않고, 포레스트빌(102동)은 총 8세대 규모의 소형 다세대입니다. 감정가 대비 낮아진 가격은 매력적이지만, 소형 단지·다회유찰·선순위 근저당 확인 이슈를 함께 봐야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 243,000,000원 | 100.0% | 평가 기준가 |
| 현재 최저가 | 83,349,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 24.0% | 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 40,841,010원 | 16.8% | 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,900,282원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성남동부새마을금고 | 806,000,000원 | 81,448,718원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 194,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 27,801,562원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,149,760원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 56,880,320원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 71,464,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,166,695,978원 중 예상 배당은 81,448,718원, 미배당은 1,085,247,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 소재 “열미교” 북측 인근으로, 다세대주택·창고시설·소규모공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 2019.05.16 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
- 환금성. 포레스트빌(102동)은 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 대단지 아파트보다 환금성 판단을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2019.09.02 성남동부새마을금고 근저당과 2020.07.20 일부포기 말소 기록의 최종 효력을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 농협은행 배당 구조. 신청채권자 농협은행의 청구액은 158,687,024원이지만, 현재 회차 예상 배당은 0원입니다. 경매 진행 배경과 취하 가능성도 함께 봐야 합니다.
- 권리와 가격 분리. 최저가 83,349,000원은 낮지만, 권리 인수 여부가 정리되지 않으면 저가 매수 장점이 사라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건으로 매도 기간·가격 탄력성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 인수는 확인되지 않지만, 실제 점유자와 미납 관리비는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “저가”보다 “선순위 확인”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 임차인 인수는 없지만, 말소기준보다 앞선 성남동부새마을금고 근저당 기록과 일부포기 말소 기록을 정확히 확인해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리는 원본 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 근저당이 실제로 안전하게 정리되는지입니다.
