수원지방법원 2025타경886. 성남시 분당구 서현동 라포르테블랑서현 609호로, 감정평가상 기호1은 오피스텔, 기호2는 주차장으로 이용 중입니다. 소유자 정병석은 2023년 11월 10일 거래가액 926,700,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 3월 11일 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 구조만 보면 후순위 압류나 가압류가 없고, 경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 것과 물건의 가격·환금성이 우수하다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 오피스텔과 주차장을 함께 취득하는 구조이고, 그중 주차장은 지분매각이므로 입찰 전 매각 대상과 이용관계를 정확히 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 275 라포르테블랑서현 609호 도로명: 경기도 성남시 분당구 황새울로311번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기호1 오피스텔 · 기호2 주차장 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 주차장은 지분매각 |
| 소유자 | 정병석 (2023.11.10. 거래가액 926,700,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,037,500,000원 / 355,863,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 815,637,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2021년과 2023년에 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 각 신탁은 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고 2023년 11월 10일 정병석 앞으로 소유권이전이 완료됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2025년 3월 11일 임의경매개시결정뿐이며, 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 34.3%라는 할인율만으로 판단하면 안 된다
감정가는 1,037,500,000원이고 현재 최저매각가는 355,863,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 가격 시나리오는 4회 유찰 시 249,104,099원, 5회 유찰 시 174,372,869원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 355,863,000원 | 34.3% | 597,919,082원 |
| 4회 유찰 시 | 249,104,099원 | 24.01% | 703,183,358원 |
| 5회 유찰 시 | 174,372,869원 | 16.81% | 776,868,351원 |
유찰될수록 국민은행의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액은 현재 회차에서 355,863,000원입니다. 다만 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다. 오피스텔과 주차장 지분을 함께 취득하는 구조, 현재 이용 상태와 임대관계를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,782,082원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 948,000,000원 | 350,080,918원 |
| 국민은행 미배당 | - | 597,919,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 350,080,918원이 국민은행에 배당되고, 채권최고액 기준 597,919,082원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 서현역 북서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동·남동측 약 12m, 남서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도. 기호1은 오피스텔, 기호2는 주차장으로 이용 중이며 토지는 자동차관련시설·오피스텔·근린생활시설 등의 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 조건. 중심상업지역·분당 지구단위계획구역에 속하며, 토지는 평지의 가로장방형이고 공시지가는 ㎡당 8,645,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔 단독 매각이 아니라 주차장 지분이 포함된 일괄매각이므로 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 오피스텔과 주차장이 일괄매각되고 목록2는 지분매각입니다. 등기부·감정평가서·매각물건명세서에서 각 목록의 정확한 범위를 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서 확인 없이 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 주차장 지분 효용. 취득하는 지분이 실제 전용 주차공간 사용으로 연결되는지, 관리규약과 배정 방식에 제한이 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 동일 건물 오피스텔의 실제 임대료·매매가격과 주차장 지분 가치를 분리해 검토하세요.
- 수익성 검토. 업무시설·근린생활시설이 혼재하는 중심상업지역 물건이므로 주거용과 동일한 기준이 아니라 오피스텔 임대수익과 공실 가능성을 함께 계산하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔과 주차장 관련 관리비 부과 방식, 체납 여부와 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 구조는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023년 11월 10일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체만 보면 비교적 단순한 사건입니다.
반면 물건과 가격은 신중히 봐야 합니다. 감정가 1,037,500,000원이 3회 유찰되어 355,863,000원까지 내려왔지만, 본건은 오피스텔과 주차장의 일괄매각이고 주차장은 지분매각입니다. 임대관계도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·임대·주차장 지분 검증 후”입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다, 실제로 사용할 수 있는 권리와 향후 처분 가능한 가치를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
