434,140,000원
수원지방법원 2025타경1001. 하남시 학암동 경서타워2 5층 501호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이덕용이며, 2021.11.30. 거래가 527,850,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진접농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 최방길·안윤경·김태진의 후순위 근저당과 국·하남시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 인수 구조는 단순하지만, 물건의 실제 이용관계는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 501호 및 502호를 벽체 없이 일체로 연결해 근린생활시설인 체육도장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 일괄매각 조건과 두 호실 사이의 이용 경계, 설비 연결, 인도 범위를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1001 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 647-3 경서타워2 제5층 제501호 도로명: 경기도 하남시 위례학암로14번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 501호 및 502호를 벽체 없이 일체로 근린생활시설(체육도장)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 7층·지하 3층 · 2021.09.14. 사용승인 |
| 소유자 | 이덕용 · 2021.11.30. 거래가 527,850,000원으로 취득 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 434,140,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 진접농업협동조합 / 608,181,157원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.30. 접수된 진접농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.11.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 권리의 순위는 그대로 유지됩니다. 후순위 근저당 3건과 현재 남아 있는 국·하남시 압류, 2025.03.17. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안창범 | 경서타워2 5층 501호 | 2023.04.27. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안창범의 전입일은 2023.04.27.로 말소기준권리인 2021.11.30.보다 늦습니다. 따라서 전입을 기준으로 한 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 판단되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 886,000,000원이고 현재 최저매각가는 434,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 434,140,000원입니다. 다만 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 체육도장으로 이용되는 근린시설이고, 501호와 502호가 벽체 없이 연결돼 있습니다. 실제 가치는 전용면적, 두 호실의 일괄매각 범위, 임대수익, 관리비, 원상복구 비용, 업종 수요를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,741,400원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 720,000,000원 | 427,398,600원 |
| 2. 근저당 · 최방길 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 안윤경 | 52,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김태진 | 21,240,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 총액 854,040,000원 중 427,398,600원이 배당되고, 426,641,400원이 미배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 608,181,157원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남위례파출소 북동측 인근으로 유사 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며, 상업지로서의 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 약 1Km 거리 내에 지하철 5호선 마천역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물 설비. 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 화재탐지·소화, 스프링클러와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가로장방형 평지로 상업용 건부지 상태이며, 토지면적은 502.0㎡, 공시지가는 7,614,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·위례지구 지구단위계획구역·택지개발지구· 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 업종, 임대수익, 전용면적, 관리비와 공실 위험에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 501호와 502호가 실제 매각 대상에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 물건목록 원본을 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 두 호실 사이 벽체 철거 상태, 출입구, 전기·냉난방·소방·급배수 설비의 연결 상태와 분리 가능성을 확인하세요.
- 점유자 확인. 안창범의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 비용 확인. 대항력은 없지만 체육도장 시설물과 영업 관련 집기 처리, 이전 협의, 인도 시점을 현장에서 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만 보지 말고 경서타워2와 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례, 공실률, 예상 임대수익을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 물건 인수는 다른 문제”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.30. 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 안창범의 전입도 말소기준보다 늦어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 501호와 502호를 하나의 체육도장으로 이용하고 있고 보증금·우선변제·임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래와 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 물건은 확인형. 호실 경계와 점유관계, 세금 우선배당, 근린시설 수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.