수원지방법원 2025타경1353. 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 주건축물 제1동 6층 601호로, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자 서원희 씨는 2023년 1월 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 295,337,900원입니다. 소유권이전과 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 217,200,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 서울신용보증재단의 가압류와 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 139,650,000원을 기준으로 한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차 현황은 매각물건명세서와 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴 주건축물 제1동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 · 지하 3층/지상 8층 중 6층 |
| 소유자 | 서원희 (2023.01.19. 소유권이전, 등기상 거래가액 295,337,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 188,920,417원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
최초 소유권보존은 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁으로 이루어졌고, 2022년 12월 신탁재산이 주식회사모아디앤씨컴퍼니에 귀속되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 2023년 1월 서원희 씨가 매매로 소유권을 취득했습니다. 이 소유권 이력은 현재의 매수인 인수 권리와는 구분됩니다.
실질적인 말소기준은 2023.01.19. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 근저당권자가 현재 최저가에서 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
② 가격 해석 — 49%가 곧 저가라는 뜻은 아니다
이 물건의 감정가는 285,000,000원이고 현재 최저매각가는 139,650,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 금액도 139,650,000원입니다.
그러나 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장가치나 임대수익을 자동으로 보장하지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설입니다. 실제 이용 업종, 공실 여부, 임대료, 관리비, 동일 건물의 거래 가능성을 확인해야 현재 최저가가 적정한지 판단할 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 125,856,836원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 167,156,326원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 68,428,500원 | 66,796,787원 | 195,954,949원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,755,100원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 217,200,000원 | 136,894,900원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 45,551,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 단샘초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지와 공원 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 규모이며 해당 호실은 6층입니다.
- 도로. 토지 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 18미터와 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 감일지구 지구단위계획구역에 위치합니다. 공공주택지구와 과밀억제권역 등의 제한사항이 함께 확인됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지이며, 전체 토지면적은 2,374.1㎡, 공시지가는 ㎡당 7,279,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록 여부, 임대차계약, 보증금, 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실제 이용 업종 확인. 제2종근린생활시설로 이용 중인 만큼 현재 영업 상태, 허용 업종, 내부 구조와 인허가 적합성을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대료, 관리비, 공실 기간, 부가가치세 적용 여부와 인근 근린시설의 임대수요를 현장에서 조사하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 125,856,836원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 낙찰자가 떠안는 금액으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 부가세와 취득 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06입니다. 실제 매각 결과, 변경·연기 여부와 차기 기일은 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 임대수익과 환금성
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 낮은 최저가가 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 감정가 285,000,000원에서 2회 유찰돼 139,650,000원까지 내려왔지만, 물건의 용도는 제2종근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유·임대료·공실·관리비와 재매각 수요를 확인하지 않으면 감정가 대비 49%라는 할인율의 의미를 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 미배당 채권이 아니라 근린시설의 실제 현금흐름과 환금성입니다.