수원지방법원 2025타경1551. 하남시 풍산동 로얄팰리스테크노1차 7층 713호로, 공부상 용도는 근린시설이며 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.03.23. 우리은행 근저당권 312,000,000원입니다. 임차인 김형용 씨의 전입일은 2021.01.25.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
권리구조만 보면 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 명도 대상인 임차인이 실제 사용 중이고, 최저가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 여기에 감정평가에서 건축물 현황도에 표시되지 않은 복층구조물이 확인됐고 평가에서는 제외됐습니다. 권리뿐 아니라 현황·이용 적법성·환금성까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 7층 713호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, 1·2종 근린생활시설)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 713호 · 2020.02.10. 사용승인 |
| 소유자 | 김원상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 252,814,881원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서울신용보증재단 가압류와 국세 압류, 하남시 압류는 등기부상 해제·말소됐습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 우리은행에 171,197,840원이 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 140,802,160원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형용 | 로얄팰리스테크노1차 713호 | 2021.01.25 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 산정상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 임차인이 사용 중이므로 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차는 예상해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 174,440,000원으로 감정가 356,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 174,440,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 140,802,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 192,401,513원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 85,475,599원 | 83,537,038원 | 228,462,962원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,242,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 312,000,000원 | 171,197,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 우리은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 140,802,160원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 이용. 공부상 근린시설이며 매각물건명세서에는 1·2종 근린생활시설로서 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 건축물 현황도에 표시되지 않은 복층구조물이 설치돼 있고 감정평가에서는 제외됐습니다. 해당 구조물의 설치 경위·사용 가능 여부·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 위치. 황산사거리 남동측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동·북서측 약 15m 도로에 접하고 남서측 연결녹지에 면해 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 천정매립형 냉난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역· 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 2회 유찰된 근린시설·지식산업센터 이용 물건으로, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없습니다. 실제 업종 수요와 동일 건물의 매매·임대 사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김형용 씨가 713호를 사용 중이므로 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·배당요구 종기 서류에서 대조하세요.
- 복층구조물 확인. 현황도 미표시 복층구조물은 평가에서 제외됐습니다. 허가·신고 여부와 철거 또는 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 근린시설과 현재 공장 이용의 관계, 입주 업종 제한, 관리규약과 지식산업센터 입주 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매가와 임대료를 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현황은 단순하지 않다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준보다 늦은 실제 임차인 1명으로 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임차인 점유에 따른 명도 문제는 남아 있습니다. 가격 측면에서는 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
또한 공부상 근린시설을 공장으로 이용하고 있고, 건축물 현황도에 없는 복층구조물이 설치돼 감정평가에서 제외됐습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 이용 현황과 환금성 검증이 더 중요한 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 확인입니다.