수원지방법원 2025타경1773. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 204동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김미희는 2019.10.15. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 182,850,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.13. 수협은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 이후 전입한 점유자 오재준은 전입일이 2022.10.14.로 수협은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이므로 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건에는 임차인과 별개로 반드시 확인해야 할 인수 권리가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 55.48㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김미희 (2019.10.15. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 87,465,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 160,153,775원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.15. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 182,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
현재 소유권에 설정된 말소기준권리는 2019.10.15. 수협은행 근저당입니다. 해당 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 수협은행이 배당받지 못하는 금액도 근저당 채무로 남을 뿐 매수인이 인수하지 않습니다. 등기부상 과거 성남수정새마을금고 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
반면 매각물건명세서에 명시된 토지 을구 3번 구분지상권설정등기는 매각 후에도 남습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸한다”는 일반 결론만으로 끝낼 수 없습니다. 소유권 등기상 금전 채권은 정리되지만, 토지에 설정된 구분지상권은 승계됩니다.
② 점유자 분석 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오재준 | 2022.10.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
점유자 오재준의 전입일은 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일보다 약 3년 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 위험도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명확하지 않으므로 명도 협의와 점유 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 49.7% 할인처럼 보이지만 표본은 1건
명성하이츠 204동의 비교 가능한 실거래는 2024년 10월 전용 58.29㎡, 4층 176,000,000원 1건입니다. 본건 전용면적은 55.48㎡이며, 현재 최저가는 87,465,000원으로 비교 실거래의 49.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 58.29㎡ | 4층 | 176,000,000원 |
| 비교 기준 | 표본 1건 | - | 176,000,000원 |
금액만 놓으면 최저가와 비교 실거래 사이에 88,535,000원의 차이가 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건에 불과하고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 해당 단지의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3회, 낙찰률 0%로 나타나므로, 큰 할인율이 곧바로 높은 환금성이나 즉시 매각 가능한 시세 차익을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,974,370원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 182,850,000원 | 85,490,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 수협은행의 미배당액은 97,359,370원입니다. 이 미배당 채권은 근저당권과 함께 매각으로 소멸하므로 매수인이 부담하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 87,465,000원 | 85,490,630원 | 97,359,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 61,225,499원 | 59,723,440원 | 123,126,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,857,849원 | 41,686,408원 | 141,163,592원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 수협은행의 미배당은 늘지만, 각 회차의 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 임차보증금 등 금전 채무의 승계 여부에 관한 것이며, 토지 구분지상권의 권리 인수는 회차와 무관하게 남습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 중 2층 202호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 초월읍행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 공장이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 소방설비, 승강기와 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 일반철도에 저촉됩니다. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 2017.05.12. 사용승인된 10세대 규모 다세대로, 확인된 비교 실거래가 1건이고 단지 경매 통계상 평균 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문 확인. 인수되는 을구 3번 구분지상권의 설정 목적, 대상 토지, 범위와 존속 내용을 반드시 확인하세요.
- 대지권 영향 검토. 구분지상권이 본건의 이용, 담보대출, 향후 매각에 미칠 영향을 등기·감정 원문과 금융기관을 통해 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 오재준의 보증금·확정일자·배당요구는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 조건은 현장에서 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2024.10. 1건뿐입니다. 내부 상태와 면적·층 차이를 반영해 주변 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 문제인지, 토지 권리나 물건 개별 사정이 응찰을 막았는지 매각기일 전 조사하세요.
- 대출 가능액 확인. 인수 권리와 소규모 다세대 특성 때문에 일반적인 시세 대비 담보인정과 다르게 평가될 수 있으므로 사전 금융상담이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 등기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 인수 권리
현재 최저가는 87,465,000원으로 비교 실거래 176,000,000원의 49.7%입니다. 후순위 점유자의 대항력도 없고, 수협은행의 미배당 채권도 매수인에게 넘어오지 않습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 금전 인수액이 아니라 토지 구분지상권의 존속입니다. 여기에 3회 유찰, 실거래 표본 1건, 10세대 규모 다세대라는 환금성 변수도 함께 존재합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리는 확인 전 보류입니다. 구분지상권의 구체적인 영향이 제한적이라고 확인될 때 비로소 현재 할인율을 입찰 메리트로 평가할 수 있습니다.
