수원지방법원 2025타경2219. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 7층7009호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가의 이용상태에는 공부상 판매 및 영업시설(상점)이라고 기재돼 있습니다. 건물은 2005.09.02. 사용승인된 지하 7층·지상 10층 규모이고, 가격기준일 당시 7층 전체가 폐쇄된 상태였습니다. 이 때문에 감정가 96,700,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,253,000원까지 내려왔지만, 단순히 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하기보다는 실제 사용 가능성과 현황을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2005.10.31. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 108,000,000원이고, 그 뒤 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권 3,636,657원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 7층7009호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매 및 영업시설(상점) · 가격기준일 현재 7층 전체 폐쇄 |
| 건물 | 2005.09.02. 사용승인 · 철골철근콘크리트조 · 지하 7층, 지상 10층 |
| 소유자 | 김혜정 · 2007.06.14. 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,700,000원 / 16,253,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 94,547,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.10.31. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 공동담보로 니즈몰 제7층 제7010호가 기재돼 있습니다. 이후 2011.04.08. 설정된 주식회사이랜드리테일 전세권 3,636,657원은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2014년 성남시중원구 압류는 같은 해 12월 이미 말소됐고, 2025.06.09. 농협은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 17%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 16,253,000원으로, 시나리오 표기상 감정가 17% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 5회 유찰이라는 사실과 7층 전체 폐쇄, 그리고 사건상 용도와 감정평가상 이용상태가 각각 도시형생활주택과 판매·영업시설(상점)으로 나타나는 점이 더 중요합니다. 최저가가 크게 내려간 배경을 실제 영업·사용 가능성, 관리상태, 출입상태와 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 692,554원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 108,000,000원 | 15,560,446원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 3,636,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 111,636,657원 중 예상배당은 15,560,446원이며 미배당은 96,076,211원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 16,253,000원 | 15,560,446원 | 96,076,211원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 11,377,100원 | 10,772,312원 | 100,864,345원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 7,963,969원 | 7,420,618원 | 104,216,039원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 구조가 깨끗하다는 사실이 곧 물건의 환금성과 사용성이 좋다는 뜻은 아닙니다. 계속된 유찰은 경매시장에서 실제 응찰 수요가 충분하지 않았다는 결과이고, 이 물건은 특히 폐쇄 상태라는 물리적·운영상 확인 요소가 겹쳐 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 모란역 동측 인근 광대로변에 위치하며, 주변은 상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장과 수인분당선 모란역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 공부상 판매 및 영업시설(상점)이며, 가격기준일 현재 7층 전체가 폐쇄돼 있었습니다.
- 도로. 서측 약 50m, 북측 약 7m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각이며 공시지가는 13,810,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이트 시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 7층 폐쇄 상태 확인. 가격기준일 당시 7층 전체가 폐쇄돼 있었습니다. 현재 출입 가능 여부와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이고 감정평가 이용상태는 판매 및 영업시설(상점)입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있으며, 근저당 공동담보에는 제7010호가 표시돼 있습니다. 매각 대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 최저가 16,253,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·유사용도 거래와 임대·매매 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현재 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려온 이유”가 더 중요하다
이 사건은 등기상으로는 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준 이후 전세권도 소멸하는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 물건 자체의 사용성과 환금성입니다. 감정가 96,700,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가는 16,253,000원까지 내려왔습니다. 그와 동시에 감정평가에는 7층 전체 폐쇄가 명확히 기재돼 있고, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태도 도시형생활주택과 상점으로 각각 나타납니다.
등기상 인수 0원은 장점이지만, 5회 유찰과 폐쇄 상태를 상쇄할 만큼의 가격 메리트가 있는지는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 감정가의 17%’라는 숫자보다 실제 출입·사용 가능성, 용도, 점유, 일괄매각 범위와 재매각 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 고확인·저환금성 경계형으로 보는 편이 맞습니다.
