수원지방법원 2025타경2219. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 7층 7009호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정평가의 이용상태는 공부상 판매 및 영업시설(상점)이며 가격기준일 현재 7층 전체가 폐쇄된 것으로 조사됐습니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2005.10.31. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 108,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사이랜드리테일 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 세 차례 유찰된 33,168,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인이 승계할 권리액이 없어 낙찰가와 실질취득액은 같지만, 낮아진 최저가가 곧 시장가치나 환금성을 보장하지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 폐쇄된 7층의 실제 이용 가능성, 용도 확인과 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 7층 7009호 · 도로명 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 도시형생활주택 · 공부상 판매 및 영업시설(상점) · 7층 전체 폐쇄 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕 · 지하 7층, 지상 10층 · 2005.09.02. 사용승인 |
| 소유자 | 김혜정 (2007.06.14. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,700,000원 / 33,168,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 94,547,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2005.10.31. 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 등기 내용에는 니즈몰 7층 7010호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 소유권이 김혜정에게 이전된 뒤인 2007.06.26. 계약인수로 채무자가 김혜정으로 변경됐습니다.
2011.04.08. 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권은 전세금 3,636,657원, 존속기간 2010.12.29.부터 2020.12.28.까지로 기재돼 있습니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 추정에서도 배당액은 0원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가와 실질취득은 같지만 시세는 미확인
이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 각 회차에서 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 현재 회차의 최저가 33,168,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 33,168,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,168,000원 | 34.3% | 33,168,000원 | 79,465,681원 |
| 4회 유찰 시 | 23,217,600원 | 24% | 23,217,600원 | 89,236,974원 |
| 5회 유찰 시 | 16,252,319원 | 17% | 16,252,319원 | 96,076,880원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로 실질취득액은 매각가만큼 낮아집니다. 그러나 매각가 하락과 동시에 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 111,636,657원 중 32,170,976원만 배당되는 구조로, 79,465,681원의 미배당이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 997,024원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 108,000,000원 | 32,170,976원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 3,636,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 111,636,657원 중 예상 배당액은 32,170,976원이며, 미배당액은 79,465,681원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.0% 수준으로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 모란역 동측 인근 광대로변에 위치하며, 주변에는 상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장과 모란역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 50m, 북측 약 7m, 동측 약 8m 포장도로에 접한 정방형 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 광로2류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지 자료. 전체 토지면적은 1,546.6㎡, 공시지가는 ㎡당 13,810,000원이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기와 에스컬레이터 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 모란역 인근 상업지역이라는 입지 장점이 있으나, 7층 전체 폐쇄와 3회 유찰 이력은 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 말소기준 근저당의 공동담보 내용에는 7010호가 포함돼 있습니다. 매각 대상과 각 호수의 관계를 원문으로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류의 도시형생활주택과 감정평가상 판매 및 영업시설 표기가 함께 존재합니다. 건축물대장·현황도·전유부 용도를 확인하세요.
- 7층 접근·사용 상태. 감정평가 시점에 7층 전체가 폐쇄됐습니다. 출입 가능 여부, 공용부 운영, 전기·급배수·승강기 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거, 인도 가능성을 확인하세요.
- 전세권 말소. 주식회사이랜드리테일 전세권은 매각으로 소멸하는 권리지만, 등기 말소 절차와 점유 유무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·운영비. 폐쇄된 상업시설은 공용관리비와 시설 운영 상태가 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 체납 및 부과 내역을 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 실제 이용 가능성과 재매각 수요를 반영해 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 이용성과 환금성은 보류”
이 물건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 2005년 근저당이 말소기준이고 후순위 전세권은 매각으로 소멸해, 현재 회차에서 낙찰가 33,168,000원이 곧 실질취득액입니다. 그러나 인수 0원이라는 안전성만으로 투자 적합성을 결론낼 수는 없습니다.
사건 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만 감정평가상 공부 용도는 상점이고, 7층 전체가 폐쇄돼 있습니다. 여기에 세 차례 유찰과 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유로 접근할 물건이 아니라, 폐쇄 원인과 실제 사용 가능성, 일괄매각 범위 및 향후 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 합격, 이용성과 환금성 보류입니다.