수원지방법원 2025타경2554. 경기도 광주시 신현동 포레힐스 102동 3층 301호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 박길자 씨가 2018년 6월 19일 거래가액 325,000,000원에 취득하면서 같은 날 신한은행에 채권최고액 226,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 강구수산업협동조합·김경숙의 근저당과 삼성카드· 경기신용보증재단의 가압류는 낙찰로 모두 소멸합니다.
점유관계에서는 김경하 씨가 실제 임차인으로 조사됐습니다. 전입일은 2023년 11월 6일로, 말소기준권리인 2018년 6월 19일 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 임대차 조건은 원문서로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 421-27 포레힐스 102동 3층301호 도로명주소: 경기도 광주시 문형산길157번길 33-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하 1층·지상 4층 중 3층 301호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 사용승인일 2018.05.18 |
| 소유자 | 박길자 단독소유 · 2018.06.19 거래가액 325,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 177,329,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경하 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경하 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 약 5년 이상 늦어 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025년 8월 19일 접수됐지만 확정일자와 보증금이 미상이므로 실제 배당 여부와 순위는 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 부족하다
현재 최저가는 141,610,000원으로 감정가 289,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 포레힐스 102동은 총 9세대이고 분석 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 입증할 자료가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 141,610,000원 | 218,764,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 99,127,000원 | 260,649,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,388,900원 | 289,852,068원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이는 후순위 채권자의 회수 부족 문제입니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 같지만, 실거래 공백 때문에 그 금액이 시세 대비 저렴한지는 별도의 현장조사와 인근 비교사례로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 226,800,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김경숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,791,968원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 357,591,968원 중 138,827,460원이 채권자에게 배당되고, 218,764,508원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 광주광명초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 다세대주택단지와 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층 301호이며, 승강기·주차장·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지에 자체 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 540.0㎡, 공시지가는 755,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도기간과 적정가격의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 김경하 씨의 보증금·확정일자·계약기간과 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 일정·비용을 사전에 검토하세요.
- 주변 시세 조사. 감정가 할인율 대신 신현동 인근의 준공연도·면적·도로조건이 유사한 다세대 실거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 현장 상태 확인. 경사지·접면도로·주차 여건과 내부 수선 상태는 서류만으로 가격에 반영하기 어려우므로 현장 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역 등 토지이용 제한이 향후 이용·증개축·환금성에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 김경하 씨 역시 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 141,610,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2회 유찰돼 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 총 9세대 다세대주택이고 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자의 명도관계도 입찰 전에 보완해야 합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장 시세와 점유관계 확인 전까지 보류입니다.