수원지방법원 2025타경4369. 경기도 광주시 목현동 노블레스에이 3층 301호, 전용 59.15㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문진화이고, 2022년 1월 매매를 원인으로 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023년 11월 24일 성남수정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 접수된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 류시경은 2024년 5월 20일, 이정우는 2024년 9월 10일 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 류시경만 배당요구 사실이 확인됩니다. 인수 문제와 별개로 실제 점유 범위, 계약관계, 명도 협의 상대를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 169-20 노블레스에이 3층 301호 도로명: 경기도 광주시 용샘길 50-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.15㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 4층 건물 중 3층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 총 8세대 · 2019.05.29 |
| 소유자 | 문진화 (2022.01.25 매매, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 91,924,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 2명
과거 신탁등기와 장길생의 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 11월 24일 성남수정새마을금고 근저당권입니다. 2025년 9월 접수된 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채무자는 2025년 9월 경정등기를 통해 주식회사엠케이개발로 표시돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항과 경정 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류시경 | 2024.05.20 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 신고 2025.10.10 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 이정우 | 2024.09.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다
전용 59.15㎡로 면적이 일치하는 실거래 표본은 4건입니다. 거래 시점은 2021년 12월과 2022년 1월이며, 거래가는 295,000,000원~385,000,000원, 평균은 332,500,000원입니다. 최신 거래는 2022년 1월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.15㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 59.15㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2021.12 | 59.15㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 59.15㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 평균 | 59.15㎡ | 4건 | 332,500,000원 |
현재 실질취득액 91,924,000원은 제공된 거래 표본 평균의 27.6%입니다. 가격 차이만 보면 매우 크지만, 표본이 4건에 불과하고 최신 거래도 2022년 1월입니다. 따라서 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 3회 유찰이라는 결과 역시 감정가와 실제 매수수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,054,632원 |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 240,000,000원 | 89,869,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
성남수정새마을금고의 미배당액은 150,130,632원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 150,130,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 177,211,443원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,042,759원 | 43,831,989원 | 196,168,011원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 두 임차인의 대항력이 없으므로 제공된 각 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주시농업기술센터 남서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호이며 승강기·난방·도시가스·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 현황. 등기상 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다. 토지면적은 585㎡이며 남동하향의 세장형 토지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 표시 확인. 등기상 건물 명칭은 노블레스에이지만 감정 현황상 외관 표기는 ‘자’로 조사돼 입찰 전 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 류시경·이정우의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 임대차계약서를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 인수는 없지만 현재 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 현재 시세 조사. 비교 거래가 2021년 12월~2022년 1월에 머물러 있으므로 인근 유사 다세대의 2026년 거래와 매물을 별도로 조사하세요.
- 토지·건물 표시 대조. 공부상 지목 임야와 현황 대지의 차이, 노블레스에이와 외관 표기의 차이를 현장과 관계서류에서 확인하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상과 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 관리 상태 점검. 내부 하자, 누수, 난방·승강기 상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 현장에서 만들어야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023년 성남수정새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 류시경과 이정우는 대항력이 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액도 최저가와 같은 91,924,000원입니다.
그러나 낮은 가격이 곧 높은 투자매력은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 총 8세대의 소규모 다세대이며, 비교 가능한 거래는 2022년 1월이 마지막입니다. 공부상 지목과 현황이 다르고 건물 외관 표시도 재확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 최근 시세·내부 상태·점유관계·표시 차이를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 진짜 의미를 판단할 수 있습니다.
