수원지방법원 2025타경50058. 경기도 광주시 능평동 유로캐슬 에이동 2층 202호, 전용 45.98㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 대항력 있는 임차권과 그 확약의 효과입니다. 임차인 정재훈 씨는 전입 2021.03.22, 확정일자 2021.03.09, 보증금 177,000,000원으로 말소기준권리인 2021.05.17 이순재 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.06.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 그래서 정재훈 임차권의 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 이 판단은 그 임차인에 한정됩니다. 보증기관 승계 신고는 정재훈 보증금의 중복 신고로 보아 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 377 유로캐슬 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.98㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층202호 |
| 소유자 | 채연수 (2021.04.05. 거래가 177,000,000원에 취득, 2021.09.27. 성명 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.05.17 을구 5번 근저당권입니다. 그 이후의 하모니렌트카 근저당, 경매개시결정, 가압류, 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정재훈 씨의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수 리스크가 큰 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
| 임차인 | 사용관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재훈 | 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.22 / 2021.03.09 | 177,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 확약 반영 시 실질 0원* |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 해당 없음 | 중복 신고 | 정재훈 보증금 승계 | 보증금 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
유로캐슬A동은 총 9세대, 2011.11.15 사용승인된 소규모 다세대입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2건으로, 2021.06 2층 거래 160,000,000원, 2022.06 3층 거래 210,000,000원입니다. 평균은 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.98㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 45.98㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 80,360,000원이고, 이는 실거래 평균의 43.4%입니다. 가격만 놓고 보면 할인폭은 큽니다. 반대로 확약을 인정하지 않으면 원칙상 미배당 보증금 98,486,480원이 더해져 실질취득은 보증금 177,000,000원 수준으로 고정되므로, 그때는 시세 대비 메리트가 크게 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 정재훈 보증금(우선변제) | 177,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 41,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 이순재 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사하모니렌트카 | 63,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 18,634,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정재훈 보증금은 배당 후 원칙상 98,486,480원이 부족합니다. 다만 확약서 반영 시 그 부족분은 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제·관리비 체납은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 인수 리스크 — 확약 없으면 총액은 보증금으로 수렴
| 시나리오 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 80,360,000원 | 98,486,480원 | 80,360,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 64,288,000원 | 114,269,184원 | 64,288,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 51,430,400원 | 126,895,347원 | 51,430,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 “능평119안전센터” 북동측에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 유로캐슬A동은 총 9세대 소규모 다세대입니다. 거래 표본이 2건뿐이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 실제 임차인은 정재훈 1명으로 보되, 현장 점유자·명도 가능성·임차권등기 말소 절차를 입찰 전 점검하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 보증기관 승계 신고는 정재훈 보증금의 대위·승계로 보아 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 관리비·당해세. 소규모 다세대는 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세가 수익률을 흔들 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 할인. 9세대 다세대·거래 표본 2건·5회 유찰이라는 조건상, 낙찰가를 낮게 잡아도 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 살아 있느냐”가 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 164,000,000원짜리가 80,360,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 본질은 대항력 임차권입니다. 정재훈 보증금 177,000,000원이 낙찰가보다 커서, 확약이 없다면 미배당 인수액이 붙고 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다행히 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 확약 원본 확인을 전제로 한 조건부 가격 메리트입니다. 권리의 핵심은 풀렸지만, 소규모 다세대의 환금성과 명도·체납 변수를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
