수원지방법원 2025타경50119. 경기도 광주시 능평동 에코타운 102동 401호, 전용 66.19㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최정호가 2021년 매매로 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 진행하고 있습니다. 가장 눈에 띄는 숫자는 280,000,000원의 임차보증금과 96,040,000원의 최저매각가입니다. 이처럼 보증금이 최저가를 훨씬 웃도는 경매에서는 가격보다 먼저 매수인에게 남는 보증금 채무를 확인해야 합니다.
이번 사건은 매각물건명세서의 인수 조건과 그 뒤 제출된 2026.06.01.자 확약서를 함께 읽어야 합니다. 주택도시보증공사는 임차인 조현규로부터 양도받은 보증금채권에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 확약의 적용을 확인하면 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 분석할 수 있습니다. 그러나 이것이 부동산 자체의 환금성과 현재 시장가치까지 보장한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평로30번길 53-20, 에코타운 제102동 제4층 제401호 (능평동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.19㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 개별난방 |
| 사용승인 | 2012.05.04 |
| 건물 규모 | 에코타운 102동 · 8세대 |
| 소유자 | 최정호 (2021.05.21. 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 96,040,000원 (6회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차권등기 | 조현규 · 임차보증금 280,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.01.자 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 |
| 특이사항 | 다락 소재 · 감정평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 조건과 확약서를 함께 봐야 한다
② 임차인 및 보증금 인수 분석
등기상 확인되는 실제 원임차인은 조현규 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별개의 추가 임차인이 아니라, 조현규로부터 보증금채권을 양도받은 신청채권자입니다. 따라서 보증금 280,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|
|
조현규 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.04.30 확정 2021.03.23 임차권등기 2023.06.09 |
280,000,000원 | 대항력: 명세상 인수 조건 우선변제 주장 보증공사 채권양수 대항력 포기 확약 실질 인수 0원 |
확약 전 참고: 제공된 배당 가정에서는 주택도시보증공사에 46,042,083원이 배당되고 233,957,917원이 미배당됩니다. 이 금액은 확약이 없을 때 검토해야 할 잠재 인수위험을 보여 주지만, 현재 확약 적용 시 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 해당 임차보증금채권에만 적용되며, 별도로 확인되는 다른 인수권리가 있다면 자동으로 해소되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점이 오래됐다
에코타운 102동은 8세대 규모로, 확인된 동일 면적 거래 표본이 적습니다. 제공된 실거래는 2021.08.과 2022.09.의 2건입니다. 전체 평균은 253,500,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있으므로 이 평균만으로 현재 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 66.19㎡ | 3 | 212,000,000원 |
| 2021.08 | 66.19㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | 66.19㎡ | 2건 | 253,500,000원 |
| 최신 거래 기준 | 66.19㎡ | 2022.09 | 212,000,000원 |
최저매각가 96,040,000원은 2022.09. 거래가 212,000,000원의 45.3%에 해당합니다. 확약서가 유효하다면 실질취득액도 이 최저가와 같으므로, 과거 거래가와 비교한 가격 차이는 큽니다. 그러나 2022년 거래를 2026년의 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 최신으로 확인된 거래 자체가 오래되었고, 2021년 거래 대비 2022년 거래가격은 28.1% 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,720원 |
| 1. 가압류 · 한고붕 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,669,197원 | 10,669,197원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 46,042,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 327,869,197원 | 93,911,280원 |
| 전체 미배당 | — | 233,957,917원 |
배당액은 제공된 가정에 따른 추정치이며, 집행비용·당해세·법정 배당순위 및 임차권자의 우선변제 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 전입·확정일자와 잔존 가압류의 선후관계가 배당표의 순위 가정과 일치하는지는 원본으로 재검토해야 합니다. 전체 미배당 233,957,917원은 확약 적용 후 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 확인은 동일하다
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가의 34.3% |
96,040,000원 | 233,957,917원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 감정가의 27.44% |
76,832,000원 | 252,820,173원 | 0원 |
| 8회 유찰 가정 감정가의 21.95% |
61,465,600원 | 267,909,978원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이번 사건에서 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되는 한, 해당 임차보증금의 매수인 인수액은 0원이라는 분석이 유지됩니다. 이는 배당을 전액 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있기 때문입니다. 확약이 없었다면 보증금 미배당액을 별도로 부담할 가능성이 있어, 유찰에 따른 최저가 인하가 그대로 취득원가 인하로 연결된다고 볼 수 없었습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평4리 마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재하며 근린생활시설이 있는 주거지역으로, 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 건물 북서측은 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2012.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재경보 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 다락. 집합건축물대장상 건축물현황도와 실지조사에서 다락이 확인되었으며 감정평가에 포함되었습니다. 다락의 실제 상태와 이용 적법성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 형상은 사다리형이고 완경사지에 조성되었습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물에 실거래 표본이 2건으로 제한적입니다. 과거 거래 대비 하락 추세와 6회 유찰을 고려하면 향후 매도가격·매도기간에 관한 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 확인하고, 매수인 인수면책 적용 여부를 반드시 검증해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 7번 임차권등기의 원래 인수 조건과 후속 확약의 적용 관계를 법원 매각서류로 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2020.03.31. 광주시 압류는 2021.03.31. 말소되었습니다. 해당 압류를 살아 있는 기준권리로 전제하지 말고 등기상 잔존 권리와 임차인의 전입·확정일자 순서를 검토해야 합니다.
- 추가 임차인 확인. 확인된 원임차인은 조현규 1명입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하여 확약 대상 밖 인수위험이 있는지 점검해야 합니다.
- 조세채권·배당순위. 지방자치단체와 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 이미 말소된 압류와 잔존 압류를 구분하고, 당해세 및 실제 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 채권양도 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 점유 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 감정평가에 포함된 다락의 구조, 누수·결로 여부, 실제 활용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교자료가 2021~2022년 거래에 집중되어 있습니다. 주변 유사 다세대의 현재 거래 가능 가격과 매수 수요를 별도 조사해야 합니다.
- 관리비·조세·취득 부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 수선 및 명도비용을 반영한 실제 투자금액을 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 96,040,000원과 추가 유찰 가정가 76,832,000원·61,465,600원을 비교하되, 가격 하락보다 권리확인과 환금성 판단을 우선해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 환금성은 남았다”
이 사건은 보증금 인수위험과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 하는 다세대 경매입니다. 원래 매각물건명세서에는 280,000,000원 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 있습니다. 이 조건만 놓고 보면 96,040,000원의 최저가가 아무리 낮아도 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01.자로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 유효성이 입증되면 해당 임차보증금 인수는 실질 0원이며, 최저가 96,040,000원을 기준으로 취득원가를 검토할 수 있습니다. 확약이 없을 때의 미배당 보증금 부담과 확약이 적용된 실제 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
가격은 과거 실거래 기준으로 크게 낮아졌지만, 2022년 이후의 최근 시장가치를 확정할 자료가 부족합니다. 28.1% 하락 추세, 8세대 소규모 건물, 6회 유찰은 가볍게 볼 수 없는 위험 신호입니다. 따라서 종합 판단은 C등급입니다. 권리는 확약서 확인을 조건으로 검토 가능, 가격은 현재 시세와 환금성을 다시 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
