수원지방법원 2025타경50119. 광주시 능평동 에코타운 102동 4층 401호, 전용 66.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 280,000,000원이었지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 137,200,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면상 가장 큰 권리 이슈는 보증금 280,000,000원의 조현규 임차권등기입니다.
임대차계약일은 2021.03.22., 확정일자는 2021.03.23., 전입·점유개시는 2021.04.30.입니다. 말소기준권리로 정리된 광주시 압류는 2020.03.31.이므로 전입일이 그보다 늦습니다. 한편 매각물건명세서에는 을구 7번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 다만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50119 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평로30번길 53-20, 102동 4층401호 (능평동,에코타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.19㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2012.05.04 |
| 소유자 | 최정호 · 2021.05.21. 소유권 이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2020.03.31. 광주시 압류로 정리되어 있고, 그 이후의 한고붕 가압류 37,200,000원, 유성구 압류, 서민금융진흥원 가압류 10,669,197원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 삼성카드 가압류 12,194,645원과 충남신용보증재단 가압류 10,000,000원, 기존 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현규 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.04.30 | 2021.03.23 | 대항력 없음 | 우선변제 주장 배당요구 2023.06.09 | 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이 사건에서 실무상 중요한 것은 보증금 280,000,000원 자체보다 2026.06.01. 확약의 효력입니다. 확약은 조현규 임차권에 관한 인수위험을 실질적으로 제거하는 근거이며, 다른 미상 임차인이 별도로 확인된 내용은 없습니다.
② 시세 비교 — 64.7%라는 숫자만 보고 끝내면 안 된다
에코타운 102동 전용 66.19㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.08. 4층 295,000,000원, 2022.09. 3층 212,000,000원입니다. 전체 평균은 253,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 기준을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 평균은 모두 212,000,000원이고, 현재 최저가 137,200,000원은 그 64.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 66.19㎡ | 3 | 212,000,000원 |
| 2021.08 | 66.19㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | 66.19㎡ | 2건 | 253,500,000원 |
| 최근 기준 | 66.19㎡ | 1건 | 212,000,000원 |
다만 가격 방향은 분명히 하락했습니다. 최근 거래 기준이 이전 거래 대비 -28.1%이고, 확인된 거래도 2건뿐입니다. 따라서 137,200,000원이 212,000,000원보다 낮다는 사실만으로 곧바로 강한 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 특히 이 건은 이미 5회 유찰되었고, 동일 건물군 경매 통계도 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 가압류 · 한고붕 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,669,197원 | 10,669,197원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 86,610,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 327,869,197원 중 134,479,200원이 배당되고 193,389,997원이 미배당되는 가정입니다. 매수인 실질 인수액은 확약 반영 시 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평4리 마을회관’ 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·임야가 혼재하고 근린생활시설이 인근에 소재하며 주거 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 582.0㎡, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 678,500원/㎡입니다.
- 건물. 2012.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로 도시가스 개별난방, 급배수·위생·화재경보·주차장 설비가 있습니다.
- 다락. 집합건축물대장 건축물현황도와 실지조사에서 다락이 확인되었고 감정평가에 포함되었습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 에코타운 102동은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 대항력 포기·우선변제권만 주장·미변제 시에도 임차권등기 말소라는 문구를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다면 현재 배당 가정상 193,389,997원의 미변제 잔액이 핵심 위험이 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당액이 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 기준이 이전 거래 대비 -28.1%입니다. 전체 평균 253,500,000원보다 최신 거래 212,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 8세대 다세대, 실거래 2건, 평균 유찰 5.0회라는 조건을 감안해 재매각 가능성과 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 다락 확인. 다락이 감정에 포함되어 있으므로 현황과 건축물현황도, 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 5회 유찰의 이유를 봐야 한다”
이 사건은 보증금 280,000,000원의 임차권등기 때문에 처음에는 전형적인 고위험 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 미변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가 137,200,000원, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최신 거래 212,000,000원의 64.7%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건은 이미 5회 유찰되었고 실거래 추세가 -28.1%, 동일 건물군 평균 유찰도 5.0회입니다. 거래 표본 또한 2건에 불과합니다. 따라서 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 시장성과 환금성 위험은 여전히 남아 있는 사건입니다. 결론은 “인수는 0원으로 정리되지만, 싸다는 이유만으로 높은 점수를 주기 어려운 다세대”입니다.
