수원지방법원 2025타경50263. 경기도 광주시 능평동 오페라하우스 비동 2층 202호, 전용 57.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 92,120,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49% 수준이라 싸 보이지만, 권리분석상 이 물건은 “싸다”보다 “누가, 얼마의 보증금으로, 어떤 권리를 주장하는가”가 먼저입니다.
등기부상 현재 소유자는 김평도이고, 2021.04.28 거래가 265,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023.05.26 문성민의 주택임차권등기가 설정되어 있고, 2024.03.28 주택도시보증공사의 가압류, 2025.01.07 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 문성민 보증금은 265,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.03.06자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 취지의 확약서를 제출한 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 수레실길 12-1, 비동 2층202호 (능평동, 오페라하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.19㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니(확장형) · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김평도 (2021.04.28. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 문성민 확약, 그러나 진영민은 별도 확인
말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 주택임차권등기 자체는 2023.05.26로 앞서 있고, 임차권 내용에는 임대차계약일자 2021.04.13, 점유개시일자 2021.04.28, 주민등록일자 2021.05.03, 확정일자 2021.04.28, 임차보증금 265,000,000원이 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 정리
실제 임차인·점유자는 2명으로 봐야 합니다. 시보증은 진영민 관련 보증기관 대위·승계 중복신고로 보아 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 핵심은 문성민 확약이 해결하는 범위와, 그 밖에 남는 진영민의 미상 리스크를 분리해서 보는 것입니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 / 2021.04.28 | 265,000,000원 | 확약 | 있음 | 확약 기준 실질 0원* · 룰상 미배당 174,938,160원 |
| 진영민 | 주거 점유 확인 필요 | 2023.12.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 리스크 · 보증금 확인 전 입찰 보류 |
| 시보증 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 진영민 보증금 관련 보증기관 대위·승계 중복신고 · 별도 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교 기준은 ‘확인 후 실질취득’
오페라하우스(B동)는 총 9세대, 사용승인일 2012.10.04인 소규모 다세대입니다. 확인된 최근 거래는 2건이고, 전용 57.19㎡ 전후 평균 거래가는 186,000,000원입니다. 최저가 92,120,000원은 이 평균의 49.5%입니다. 그러나 문성민 확약이 실제로 임차권 말소까지 이어지는지, 진영민의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 57.21㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 57.19㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 186,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 문성민 보증금 | 265,000,000원 | 90,061,840원 | 우선변제 · 룰상 부족분 174,938,160원 |
| 2. 강구수산업협동조합 근저당 | 156,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 우리은행 근저당 | 126,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 문성민 확약이 없다면 부족분 174,938,160원은 매수인 인수로 계산됩니다. 확약 기준으로는 문성민 인수 실질 0원이나, 진영민 보증금 미상 리스크는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 수레교 서측 인근, 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2012.10.04 사용승인된 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니(확장형) 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 오페라하우스(B동)는 총 9세대 소규모 단지이고 확인 거래가 2건에 그쳐, 대단지 아파트처럼 거래 회전이 빠른 물건으로 보긴 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.03.06자 확약서의 제출 주체, 문구, 적용 대상이 문성민 보증금 265,000,000원에 정확히 대응하는지 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 가능성. “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”한다는 확약이 실제 매각 후 말소 절차로 이어지는지 확인이 필요합니다.
- 진영민 보증금 확인. 전입일 2023.12.11이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분을 확인하지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 진영민 보증금 관련 대위·승계 중복신고로 보아 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다. 단, 진영민 본인의 권리는 별개입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대, 확인 거래 2건입니다. 매도·임대 회수 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·임차인·배당·실거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 호재, 미상 점유는 감점”
이 사건의 겉모습은 강합니다. 감정가 188,000,000원이 5회 유찰되어 최저가 92,120,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 186,000,000원과 비교하면 수치상 할인폭도 큽니다. 하지만 문성민 보증금 265,000,000원은 원래 낙찰가를 압도하는 대항력 인수형 구조였고, 이 리스크는 확약으로 문성민에게만 실질 0원* 처리되는 구조입니다.
결국 결론은 단순합니다. 문성민 확약은 반드시 원본으로 확인하고, 진영민 보증금·확정일자 미상 문제를 제거하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 들어가면 안 됩니다. 이 두 가지가 깨끗하게 정리되면 가격 검토가 가능하지만, 하나라도 불명확하면 이 물건은 싼 물건이 아니라 인수 리스크가 가격을 누른 물건입니다.
