수원지방법원 2025타경50720. 경기도 광주시 목현동 라도무스 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 230,000,000원 임차권입니다.

임차인 이두용은 주민등록일 2020.12.14., 점유개시일 2021.01.03., 확정일 2020.12.14.이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2023.10.06. 구로구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 원칙상 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전 임차인 이두용)가 2026.06.01. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”하는 취지의 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약은 이두용 임차권에만 적용되며, 확약 적용 기준 실질 인수는 0원*입니다. 별도 임차인 신고는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 붙었다

말소기준은 2023.10.06. 서울특별시구로구 압류입니다. 그보다 뒤의 2025.01.13. 강제경매개시결정과 2025년 국·광주시 압류는 매각으로 소멸 판정입니다. 2013년부터 2019년까지 설정됐던 우리은행·성남수정새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 이두용의 권리는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 가격 비교 — 49% 할인보다 ‘하락 추세와 거래 희소성’을 같이 봐야 한다

라도무스(147-2)는 총 9세대이고, 비교 면적은 전용 64.03㎡입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2022.06. 203,000,000원과 2024.05. 180,000,000원입니다. 전체 평균은 191,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 값인 180,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 시세 집계의 최근 대비 과거 추세는 -11.3%로 하락 방향입니다.

확약 적용 실질취득 122,500,000원은 최근12개월 평균 180,000,000원의 68.1%입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 가격 차이가 있습니다. 다만 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%, 총 9세대라는 사실과 시세 추세 -11.3%를 함께 보면, 단순히 “최근 시세보다 31.9% 싸다”만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미변제액은 110,015,000원으로 산출됩니다. 원칙상 선순위 대항력 임차권의 미배당액은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 2026.06.01. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력이 포기되고 임차권등기 말소가 약정돼 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘기 때문에 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차도 122,500,000원에 110,015,000원을 더하면 보증금 규모에 가까운 부담으로 되돌아갑니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있어 이 룰상 인수를 실질 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호입니다.
• 주위환경. 경기도 광주시 목현동 ‘도시농업체험관’ 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 무난하고 노선버스 정류장 거리와 운행여건을 포함한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 660.0㎡, 공시지가 642,000원/㎡입니다.
• 도로. 부정형 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로와 접합니다.
• 규제. 자연보전권역·하천구역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 총 9세대, 확인 실거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%로 거래 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인합니다.
• 임차권등기 확인. 을구 10번 이두용 임차권의 보증금 230,000,000원, 주민등록·점유·확정일자 및 배당요구 상태를 원본과 대조합니다.
• 세금 배당 확인. 구로구·국·광주시 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선배당액이 달라질 수 있습니다.
• 동 표시 확인. 부동산 표시는 1동이나 현황은 ‘라도무스 106동’으로 기재돼 있으므로 현장 호수와 공부를 대조합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 191,500,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 180,000,000원과 -11.3% 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단합니다.
• 환금성 점검. 9세대·실거래 2건·5회 유찰이라는 거래 희소성을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 검토합니다.

맺으며 — 싸진 가격보다 ‘확약의 효력’이 먼저다

이 물건은 감정가 250,000,000원에서 5회 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔고, 확약 적용 실질취득은 최근 시세 기준 180,000,000원의 68.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다. 그러나 그 전제는 230,000,000원 선순위 임차권의 대항력 포기·말소 확약입니다.

확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 110,015,000원이고, 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 반대로 확약이 그대로 적용된다면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 122,500,000원​*으로 정리됩니다. 다만 5회 유찰, 9세대, 낙찰률 0.0%, 시세 추세 -11.3%는 환금성에 대한 명확한 경고입니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 낮은 유동성과 하락 추세를 감안한 응찰가입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약을 적용한 실질 기준입니다. 배당표 자체의 룰상 미배당액은 현재 회차 110,015,000원입니다.