수원지방법원 2025타경50737. 경기도 광주시 능평동 펠리스빌 105동 3층 302호, 전용 56.72㎡의 다세대주택입니다. 감정가 242,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자 곽용상은 2021.06.09 매매로 252,000,000원에 소유권을 취득했고, 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 가격 자체보다 고강수의 임차보증금 252,000,000원입니다. 고강수는 2021.06.08 주민등록, 2021.06.09 점유개시, 2021.06.15 확정일자를 갖춰 2021.11.12 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력이 있는 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 대명대길 43-4, 105동 3층302호 (능평동,펠리스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.72㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 곽용상 (2021.06.09 매매 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수보증금 | 재매각 사건 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
현재 말소기준은 2021.11.12 은평구 압류입니다. 그보다 앞선 2016년 근저당권은 2017.11.22 이미 말소됐고, 2020.02.19 광주시 압류도 2020.02.27 해제돼 말소됐습니다. 이후 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 제일호더블류홀딩스자산대부 가압류, 청주시 압류, 현 경매개시결정, 서울특별시서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 말소 여부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 고강수였습니다. 임차보증금은 252,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현 최저가 118,580,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 차감 후 116,119,880원만 배당돼 135,880,120원이 미배당되는 계산입니다. 그러나 이 부분은 앞서 본 확약서 때문에 매수인의 실질 인수로 남지 않습니다*.
② 임차인 — 실제 확인된 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고강수 전유부분 전부 · 주거 | 2021.06.08 2021.06.15 | 252,000,000원 | 有 → 포기* | 有 배당요구 2023.06.26 | 실질 0원* |
| 신가람 | 2024.02.16 확정일자 확인 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
③ 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 거래 표본 시점은 확인해야 한다
전용 56.72㎡로 면적이 일치하는 제공 실거래는 3건입니다. 평균 거래가는 251,333,333원, 최신 거래는 2021.08의 250,000,000원입니다. 현재 최저가 118,580,000원은 비교 실거래 평균의 47.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 56.72㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 56.72㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2021.06 | 56.72㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 평균 | 56.72㎡ | 3건 | 251,333,333원 |
확약서를 적용하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 118,580,000원*이므로, 제공된 비교 거래가 기준으로는 가격 차이가 큽니다. 다만 표에 확인되는 거래 시점은 2021.06~2021.08에 집중돼 있습니다. 따라서 251,333,333원을 현재 시점의 확정 시세로 단정하기보다, 가격 메리트의 참고선으로만 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 고강수 보증금 | 252,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 22,393,425원 | 0원 |
| 3. 제일호더블류홀딩스자산대부 주식회사 가압류 | 20,125,305원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고강수의 미배당액은 135,880,120원입니다. 그러나 2026.03.06 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속을 적용하면 이 금액은 매수인 실질 인수에서 제외돼 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 49% | 118,580,000원 | 135,880,120원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 39% | 94,864,000원 | 159,243,552원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 31% | 75,891,200원 | 177,874,842원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 고강수의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 확약서가 그 구조를 끊어준 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 능평초등학교 북동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 827,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 제시외 경량철골조 테라스 약 9.18㎡가 있습니다.
- 환금성. 펠리스빌105동은 8세대이며 경매 평균 유찰횟수 4.1회, 매각률 12.5%로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.06 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 문구와 적용 대상을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이번 사건은 재매각으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 신가람 임대차. 2024.02.16 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 계약관계와 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가가 비교 실거래 평균의 47.2% 수준이지만 실거래 표본은 2021.06~2021.08이므로 현재 거래가와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰, 평균 유찰 4.1회, 매각률 12.5%라는 숫자는 가격 할인과 별개로 매도 난도를 보여주는 지표입니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “인수가 사라진 이유”를 함께 봐야 한다
이 물건은 표면적으로만 보면 감정가 242,000,000원에서 118,580,000원까지 내려온 49% 가격이 가장 먼저 보입니다. 하지만 원래 구조는 보증금 252,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현 회차에서만 계산상 135,880,120원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건이었습니다.
판단을 바꾸는 것은 2026.03.06 확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 주된 인수위험은 실질 0원*으로 해소됐습니다. 그래서 현재의 실질취득은 118,580,000원으로 볼 수 있고, 제공된 3건의 실거래 평균 251,333,333원과 비교하면 가격 차이도 큽니다.
다만 5회 유찰, 매각률 12.5%, 세금 압류, 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자, 재매각 20% 보증금, 2021년에 머물러 있는 비교 실거래 표본까지 감안하면 가격만으로 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다. 결론은 “확약서 원본이 그대로 유효하다면 가격은 매력적이지만, 권리·환금성 확인이 선행돼야 하는 C급 물건”입니다.
* 고강수 임차보증금은 배당 계산상 현 회차에서 135,880,120원이 미배당되지만, 2026.03.06 제출된 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약속을 적용해 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.