수원지방법원 2025타경50737. 광주시 능평동 펠리스빌 105동 302호, 전용 56.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 242,000,000원, 5회 유찰 후 최저매각가는 118,580,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 49%”라는 할인율로 판단하면 안 됩니다. 핵심은 고강수 임차권등기 보증금 252,000,000원과, 그 보증금에 관해 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
고강수는 전입 2021.06.08, 확정일자 2021.06.15, 보증금 252,000,000원으로 말소기준인 2021.11.12 은평구 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인 구조입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 135,880,120원이 매수인 인수로 남습니다. 그런데 주택도시보증공사가 2026.03.06 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 확약을 전제로 한 고강수 쪽 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 대명대길 43-4, 105동 3층302호 (능평동, 펠리스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.72㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 곽용상 (2021.06.09. 거래가 252,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2021.11.12 은평구 압류로 잡힙니다. 고강수의 전입일 2021.06.08과 확정일자 2021.06.15는 이보다 앞서므로, 보증금 252,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 118,580,000원으로는 집행비용을 뺀 뒤 고강수에게 116,119,880원만 배당되고, 부족분은 135,880,120원입니다.
② 임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고강수 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.06.08 확정 2021.06.15 배당요구 2023.06.26 | 252,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 원칙상 대항력 있는 임차권. 확약 전제 시 고강수 쪽 인수는 실질 0원*. |
| 신가람 | 점유 확인 | 전입 2024.02.16 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 미상 승계 없음 전입은 기준일 이후이나, 보증금·계약관계가 확인되지 않은 확약 밖 점유자. |
주택도시보증공사는 고강수 보증금 관계로 등장하므로 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인·점유자는 고강수와 신가람 2명입니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 ‘확약 확인’이 먼저다
펠리스빌105동은 총 8세대, 사용승인일 2016.11.22의 소규모 다세대입니다. 같은 면적 56.72㎡ 실거래 표본은 2021년 6~8월 3건이고, 평균은 251,333,333원입니다. 현재 최저가 118,580,000원은 이 평균의 47.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 56.72㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 56.72㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2021.06 | 56.72㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 평균 | 56.72㎡ | 3건 | 251,333,333원 |
주의할 점은 비교 기준입니다. 확약이 없다면 최저가 118,580,000원에 낙찰받아도 고강수 보증금 미배당액 135,880,120원을 떠안아 실질취득이 보증금 252,000,000원 수준으로 맞춰집니다. 이 경우 실거래 표본 평균 251,333,333원과 거의 같아져, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 고강수 확약이 실제로 이행되어 인수 0원*이 되는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 고강수 보증금 | 252,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 근해유망수산업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리공사 | 22,393,425원 | 0원 |
| 4. 유니애대부 유한회사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 한일에셋대부 | 252,000,000원 | 0원 |
| 6. 제일호더블류홀딩스자산대부 | 20,125,305원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 고강수 보증금 부족분은 135,880,120원입니다. 다만 고강수 보증금에 관한 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 그 부족분을 매수인 실질 인수로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총액은 보증금에 붙는다
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 118,580,000원 | 135,880,120원 | 118,580,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 94,864,000원 | 159,243,552원 | 94,864,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 75,891,200원 | 177,874,842원 | 75,891,200원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금 수준에 붙습니다. 반대로 확약이 유효하다면 낙찰가는 곧 실질취득에 가까워집니다. 그래서 입찰 전 확인해야 할 1순위는 “더 싸게 유찰됐는가”가 아니라 확약의 적용 범위와 신가람 점유관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수시설·난방설비·소화기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남측 하향 완경사지의 사다리형 토지로, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제·상태. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고, 동일 단지 경매물건 평균 유찰은 4.3회입니다. 가격은 낮아졌지만 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 제시외 부분. 경량철골조 테라스 약 9.18㎡가 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 고강수 보증금 전액 부족분에 적용되는지 원본으로 확인하세요.
- 신가람 점유관계 확인. 전입은 기준일 이후이나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 계약서, 점유 원인, 실제 거주 여부, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 실질취득은 보증금 252,000,000원 수준입니다. 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세가 있으면 배당순위와 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모라 아파트보다 매수층이 좁습니다. 실거주·임대·재매각 출구를 사전에 정해야 합니다.
- 제시외 테라스. 약 9.18㎡ 테라스의 구조·사용 가능성·원상회복 리스크를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대열람·관리비 체납을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘싸다’가 아니라 ‘확약이 성립하면 싸다’
현재 최저가 118,580,000원은 실거래 표본 평균 251,333,333원의 47.2%입니다. 확약만 놓고 보면 가격 매력은 큽니다. 그러나 원래의 권리 구조는 고강수 보증금 252,000,000원이 낙찰가를 압도하는 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 되돌아갑니다.
따라서 결론은 명확합니다. 고강수 확약은 이 사건의 문을 열어주는 핵심 장치입니다. 하지만 그 확약은 고강수 보증금에만 적용됩니다. 신가람 점유자의 보증금·확정일자·점유 원인이 확인되지 않았고, 소규모 다세대 특유의 환금성 리스크도 있습니다. 확약 원본과 점유관계가 확인되면 공격적 검토가 가능하지만, 확인 전에는 보수적 C급 물건입니다.