수원지방법원 2025타경50751. 경기도 광주시 신현동 백일홍하우스 104동 302호, 전용 50.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 197,000,000원이었고 5회 유찰되어 현재 최저가는 96,530,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 203,571,428원의 절반 아래라 매력적입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 선순위 임차권의 처리입니다.
말소기준은 2022.03.30 서민금융진흥원 가압류입니다. 그런데 유재홍 임차인은 2021.07.27 전입, 2021.07.13 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이고 현재 회차 배당 후 원칙상 부족분은 125,607,540원입니다. 따라서 확약이 없다면 이 물건은 최저가가 낮아질수록 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다. 다만 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어 유재홍 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 새말길 243-10, 104동 3층302호 (신현동, 백일홍하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.22㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 지1층-4층 중 3층 302호 |
| 단지 / 준공 | 백일홍하우스(104동) · 총 8세대 · 2012.01.30 준공 |
| 소유자 | 김선옥 (2021.07.27 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기 흐름에서 가장 먼저 정리할 것은 2012년 우리은행 근저당입니다. 이 근저당은 2013.05.27 해지로 말소되어 현재 인수할 근저당으로 보지 않습니다. 실질 말소기준은 2022.03.30 서민금융진흥원 가압류이고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 유재홍 임차권입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 회차 기준 배당 후 부족분은 125,607,540원입니다. 따라서 이 물건의 가격 비교는 단순 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득과 확약 불이행 시 보증금 수준의 실질취득을 나눠 봐야 합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재홍 | 전입 2021.07.27 확정 2021.07.13 배당요구 2023.08.18 | 220,000,000원 | 대항력 有 말소기준 전 전입 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 확약 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 청구와 보증금은 중복 합산하지 않음 |
| 안권혁 | 전입 2023.12.13 | 확인 필요 | 대항력 없음 확인된 전입은 말소기준 뒤 | 미상 확정일자 확인 필요 | 승계 없음 인수 없음, 점유 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 싸 보이는 이유와 전제
백일홍하우스(104동) 전용 50㎡대 실거래는 2021.07~2023.11 사이 총 7건입니다. 최저 거래가는 190,000,000원, 최고 거래가는 220,000,000원, 평균은 203,571,428원입니다. 현재 최저가 96,530,000원은 이 평균의 47.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.22㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 50.17㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.04 | 50.17㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 50.22㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 50.22㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 50.17㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 203,571,428원 |
확약 반영 기준으로는 실질취득 96,530,000원*이 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 그러나 이 할인은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제로 작동한다는 전제가 붙습니다. 확약을 확인하지 않고 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 임차인 유재홍 보증금 | 220,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,350,500원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 유재홍 보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 유재홍 보증금 부족분은 125,607,540원이나, 제출된 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위에서 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 “신현 현대모닝사이드 2차 아파트” 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 섞인 주거지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지1층-4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 4-6m 도로에 접하고, 남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 자루형 토지입니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 734,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고, 최근 실거래 표본은 7건입니다. 실거래 범위는 190,000,000원~220,000,000원이나, 소규모 물건 특성상 대단지 아파트보다 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 유재홍 임차권에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 문구가 실제 문서에 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 낙찰 후 잔금·배당 절차에서 임차권등기 말소 협조가 실제로 가능한지 사건 기록과 당사자 측 입장을 대조해야 합니다.
- 안권혁 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있습니다. 배당표가 바뀌어도 유재홍 확약의 효력이 유지되는지 함께 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건입니다. 실거래가 존재하더라도 매도기간과 매수층이 좁을 수 있으니 보수적인 재매각 가격을 잡으세요.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 내부 상태, 누수, 공동현관·주차·도로 폭 등은 현장 확인 없이는 가격에 반영하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 할인형, 없으면 인수형”
이 물건은 단순히 5회 유찰되어 싸진 물건이 아닙니다. 원래 구조는 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다. 하지만 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되면서 유재홍 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 실행이 확인되면 가격은 매력적입니다. 반대로 그 확인이 흔들리면, 최저가 96,530,000원만 보고 들어갈 물건이 아니라 보증금 220,000,000원 수준에서 다시 평가해야 하는 물건입니다.
