7,321,000원
수원지방법원 2025타경51297. 하남시 망월동 우성르보아파크 14층 1431호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 표면적인 최저가는 7,321,000원에 불과하지만, 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금으로 결정됩니다.
임차인 김은미는 2021.07.12. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.02.입니다. 자료상 말소기준인 2025.01.23. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 2023.09.14. 보증금 140,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 한 상태이지만, 현재 매각대금으로는 집행비용을 제외한 6,789,222원만 배당되고 나머지 133,210,778원은 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 226, 14층 1431호 (망월동, 우성르보아파크) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 · 제14층 제1431호 19.16㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하 6층, 지상 18층 중 14층 |
| 소유자 | 임철빈 (2023.02.22. 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 7,321,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은미 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
2018년에 설정됐던 우리은행 근저당권 60,000,000원은 2019.11.01. 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 김은미가 2021.07.12. 전입·점유했고, 2023.09.14. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.01.23.이므로, 임차권은 말소기준보다 앞선 인수 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김은미 등기부 임차권등기·매각물건명세서 | 제14층 제1431호 19.16㎡ 전부 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 확정일자 2021.07.02 전입·점유 2021.07.12 임차권등기·배당요구 2023.09.14 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 현재 예상 인수 133,210,778원 |
② 실질취득 비교 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득 감소로 곧바로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 7,321,000원 | 133,210,778원 | 140,531,778원 |
| 9회 유찰 시 | 5,124,700원 | 135,367,545원 | 140,492,245원 |
| 10회 유찰 시 | 3,587,290원 | 136,877,281원 | 140,464,571원 |
현재 회차 실질취득액 140,531,778원은 감정가 127,000,000원보다 13,531,778원 높고, 감정가의 약 110.7%입니다. 9회 또는 10회까지 추가 유찰돼도 실질취득액은 약 140,000,000원 수준으로 유지됩니다. 따라서 최저가 7,321,000원만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
등기상 매매 이력과 실질취득 비교
| 매매 원인일 | 취득자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2018.10.15 | 임광훈 | 132,141,000원 |
| 2021.05.19 | 박혜진 | 127,000,000원 |
| 2023.02.22 | 임철빈 | 115,000,000원 |
| 현재 회차 | 매수인 실질취득 | 140,531,778원 |
현재 실질취득액은 감정가뿐 아니라 등기상 확인되는 2018년, 2021년, 2023년 거래가액보다도 높습니다. 별도의 가격 상승 근거 없이 최저가만 보고 접근하면, 낮은 낙찰대금과 별개로 총 부담액은 가장 높은 구간이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 531,778원 |
| 1. 임차인 김은미 보증금 | 140,000,000원 | 6,789,222원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 133,210,778원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 김은미 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 7.3%로 추정된 금액입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김은미이므로 같은 140,000,000원을 별개의 보증금과 신청채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용과 우선순위 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 망월동 미사2동행정복지센터 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지 인근 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 15m 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하 6층·지상 18층 건물의 14층이며, 승강기·지역난방·급배수·위생·보안·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합쳐 투자 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령과 배당요구의 유효성을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 신청채권자와 임차권자가 김은미로 동일하므로 경매신청 채권과 보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 의심 검토. 보증금 지급내역, 임대인과 임차인의 관계, 실제 사용·점유 여부를 조사해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태를 기준으로 대출·세금·전입·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 실제 배당 결과가 달라지면 매수인 인수액도 변동되므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,321,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 7,321,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 미배당 임차보증금 133,210,778원을 더한 140,531,778원입니다. 감정가 127,000,000원보다 높은 금액이며, 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 140,000,000원 수준으로 유지됩니다.
8회 유찰이라는 숫자는 할인 폭이 아니라 시장이 이 인수 구조를 반복해서 외면했다는 결과입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김은미라는 점은 원본 확인이 필요한 별도 쟁점이지만, 현재 자료만으로는 보증금 잔액 인수를 제외할 근거가 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가 이상입니다. 권리 확인 전제에서도 가격은 부적합, 종합 판단은 D등급입니다.
