수원지방법원 2025타경51419. 광주시 능평동 라떼하우스 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가 211,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 현재 최저매각가는 35,463,000원, 감정가의 약 17% 수준입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아니라 김형원의 210,000,000원 임차보증금입니다.

현재 소유자 최창덕은 2021년 12월 16일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 당시의 신한은행 근저당·이천시 압류 등 종전 권리들은 2021년 12월 21일 말소됐습니다. 그 후 김형원은 2022년 7월 15일 전입·점유했고, 2024년 7월 25일 보증금 210,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 2월 3일입니다.

무엇보다 매각물건명세서가 을구 7번 김형원 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시합니다. 따라서 현재 최저가만 놓고 “감정가 대비 83% 할인”처럼 해석하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당 잔액이 핵심

이 사건은 과거 등기와 현재 경매의 권리관계를 분리해서 봐야 합니다. 2019년 설정된 신한은행 근저당과 2021년 이천시 압류는 2021년 12월의 종전 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 현 소유자 최창덕은 바로 그 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

그 뒤 김형원은 2022년 7월 15일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 7월 7일, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 7월 25일 이뤄졌고, 현재 강제경매개시결정은 2025년 2월 3일입니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했으므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 부담하게 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 최저가 35,463,000원의 착시 — 실질취득은 약 210,000,000원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 잔액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 인수잔액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

현재 배당 추정에서는 매각대금 35,463,000원 가운데 집행비용 1,038,334원을 제외한 34,424,666원이 신청채권자 김형원에게 배당됩니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 이 배당액이 임차보증금 회수에 충당된다고 보면 남는 보증금은 175,575,334원입니다. 낙찰가 35,463,000원과 합치면 211,038,334원 수준으로, 집행비용 차이를 제외하면 결국 210,000,000원 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.

④ 실거래 비교 — 실질취득이 거래평균보다 높다

라떼하우스의 제시된 실거래는 3건입니다. 최신 표기 거래는 2022년 6월 전용 50.08㎡ 2층의 135,000,000원이고, 3건 평균은 182,500,000원입니다. 거래 표본이 3건뿐이고 거래월도 2022년이므로 현재 가격 판단에는 시간차를 감안해야 하지만, 적어도 실질취득 약 210,000,000원을 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다.

보증금 기준 실질취득 210,000,000원은 거래평균 182,500,000원의 115.1%입니다. 최신 동일 전용면적 거래 135,000,000원과 비교하면 155.6% 수준입니다. 감정가 211,000,000원과도 거의 같은 가격이어서, 다섯 차례 유찰로 내려온 최저가 자체가 매수인의 경제적 할인으로 연결되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 35,463,000원 가정)

신청채권자 청구액 224,643,615원 중 예상배당은 34,424,666원이고, 미배당액은 190,218,949원입니다. 임차권자와 신청채권자가 같은 김형원이며, 매각물건명세서는 210,000,000원 임차보증금의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 라떼하우스는 2017.12.29 준공된 8세대 규모입니다.
• 주위환경. 광주시 능평동 수레실마을 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통입니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
• 환금성 주의. 현재 물건이 5회 유찰됐고 같은 라떼하우스 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있어 가격 외 권리구조까지 포함한 매수층이 제한될 가능성을 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가로 시세 비교 금지. 35,463,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 7번 김형원의 보증금 210,000,000원, 전입 2022.07.15, 확정 2022.07.07, 임차권등기 2024.07.25와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
• 배당충당 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김형원입니다. 34,424,666원의 예상배당이 임차보증금에 어떻게 충당되는지 확인해야 실제 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
• 관계인 여부 확인. 김형원이 등기부상 임차권자이자 현 경매 신청채권자인 점 때문에 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부에 대한 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 24,824,100원, 7회 유찰 시 17,376,870원까지 내려가더라도 대항력 임차보증금의 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
• 시세 원본 점검. 제시된 거래는 2022년 1월~6월 3건이므로 2026년 입찰 시점의 실제 매매·전세 호가와 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 당해세·관리비 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 체납 관리비 등 별도 부담도 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 낙찰가”보다 “2.10억 보증금”을 봐야 한다

감정가 211,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 35,463,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항 가능한 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증금이 210,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가도 인수잔액이 늘어나 실질취득은 약 210,000,000원 수준에서 고정됩니다.

그 가격은 제시된 실거래 3건 평균 182,500,000원보다 높고, 최신 동일 전용면적 거래 135,000,000원보다도 크게 높습니다. 게다가 다섯 차례 유찰된 다세대이며 신청채권자와 임차권자가 동일한 김형원이라는 확인사항까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라, 인수보증금을 먼저 계산해야 하는 고위험 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.