수원지방법원 2025타경51419. 경기도 광주시 능평동 라떼하우스 1층 101호, 전용 50.08㎡의 다세대주택입니다. 이 물건을 처음 보면 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 2.11억원에서 최저가 2,482만원대로 떨어진 6회 유찰 이력입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금보다 매수인이 인수할 임차보증금을 먼저 계산해야 합니다.

등기부에는 김형원 명의의 주택임차권등기가 남아 있고, 매각물건명세서는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 반면 과거 이천시 압류를 말소기준으로 취급하면 대항력을 부정하는 결론이 나올 수 있어, 2021년 종전 경매에서 이미 말소된 권리와 현재 남아 있는 권리를 구별하는 작업이 특히 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 과거 경매와 현재 경매가 서로 다른 사건이라는 점입니다. 2021.04.29 이천시 압류는 2021.12.21 종전 임의경매 매각에 따라 말소되었습니다. 당시 신한은행 근저당과 기존 가압류 등도 말소되었으므로, 이천시 압류를 지금까지 존속하는 말소기준권리처럼 보아서는 안 됩니다.

현재 경매는 2025.02.03 접수된 김형원의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 그런데 김형원은 이미 2022.07.15 전입·점유를 개시했고, 2024.07.25 임차권등기까지 마친 것으로 기재돼 있습니다. 모두 현재 경매개시보다 앞선 시점입니다. 특히 매각물건명세서가 해당 임차권의 대항력과 잔액 인수를 명시하고 있다는 사실이 결정적입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 인수 위험의 대상이 되는 실제 임차인은 김형원 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 과거 성희제 명의의 임차보증금 15,000,000원 임차권도 있었으나, 해당 임차권등기는 2022.01.19 말소됐으므로 현재 인수 대상 보증금에 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 비교해야 할 가격은 최저가가 아니다

라떼하우스의 확인된 비교거래는 2022년 거래 3건입니다. 전용면적 50.08㎡와 47.5㎡가 혼재한 소규모 표본이며, 평균 거래가는 182,500,000원입니다. 마지막 확인 거래는 2022.06의 전용 50.08㎡, 2층, 135,000,000원입니다.

2022.01 거래가 210,000,000원에서 2022.06 거래가 135,000,000원으로 표본상 거래가격이 낮아졌습니다. 다만 면적과 층이 서로 달라 이를 동일 조건의 연속적인 가격 하락률로 단정할 수는 없습니다. 무엇보다 확인된 거래가 모두 2022년 자료이므로, 이 평균을 2026년 현재 시세로 확정할 수 없습니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균만 근거로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,824,000원 가정)

집행비용 846,832원은 추정치입니다. 배당액 및 미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액 200,666,447원 전체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

보증금 인수와 실질취득 계산

매각물건명세서가 명시하는 인수 대상은 김형원의 미배당 임차보증금입니다. 예상배당액 23,977,168원이 동일인 김형원의 임차보증금 변제에 전액 충당된다는 조건으로 계산하면 다음과 같습니다.

회차별 시나리오 — 유찰되어도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다

각 회차 예상배당액 전부를 임차보증금에 충당한다고 가정한 계산입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·보증금 충당 범위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 최저가 24,824,000원을 기준으로 계산한 실질취득액은 210,846,832원입니다. 7회 유찰 시 최저가가 17,376,800원으로 내려가지만 실질취득 추정액은 210,712,782원, 8회 유찰 시에도 210,618,948원입니다.

이처럼 낙찰대금이 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 매수인의 실질적인 총 부담은 임차보증금 210,000,000원 부근에서 크게 변하지 않습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 안전마진이 확보되는 구조가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 수레실마을 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택뿐 아니라 소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용여건을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 2017.12.29 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택으로 승강기·공동현관 보안설비·개별난방설비 등이 기재되어 있습니다. 해당 물건은 1층 101호입니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 각각 접합니다. 부지는 북서측 하향 완경사를 평지 조성한 형태입니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 입찰 전에 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 라떼하우스는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2022년 3건이고, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 표본과 통계 범위를 감안하더라도 매각 및 재판매 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 7번 김형원 임차권등기의 대항력과 미배당 보증금 인수 문구가 현재도 유효한지 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준 재검토. 2021.04.29 이천시 압류가 종전 경매로 말소됐다는 사실을 반영하고, 2025.02.03 현 경매개시 및 2024.07.25 임차권등기 사이의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 배당금 충당 확인. 신청채권자 김형원과 임차권자 김형원이 동일인이므로, 청구금액 224,643,615원의 구성 및 배당금이 임차보증금 변제에 충당되는 범위를 확인해야 합니다.
• 인수액 최악 조건 검토. 예상배당금 전액이 보증금 변제에 충당된다는 가정이 틀릴 수 있습니다. 매수인이 인수할 보증금 잔액을 확정하지 못했다면 최저가만으로 입찰금액을 결정해서는 안 됩니다.
• 임대차 실재성 검증. 실제 점유·전입 유지, 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 임차권등기명령 관련 서류 및 임차인과 경매신청채권자의 관계를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래가 2022년에 집중돼 있습니다. 동일·유사 면적의 최신 거래와 현장 매도호가를 확인하기 전에는 182,500,000원을 현재 시가로 확정해서는 안 됩니다.
• 환금성 확인. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 사례가 제한적입니다. 주변 수요와 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유상태까지 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 점유자를 확인해야 합니다.
• 공과금·관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 기타 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 법원의 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,482만원 낙찰”과 “2,482만원 취득”은 다르다

이 물건의 최저매각가는 24,824,000원입니다. 감정가 211,000,000원에서 6회 유찰된 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서는 210,000,000원 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하도록 명시합니다.

예상배당금을 보증금에 전액 충당한다는 가정에서도 실질취득액은 210,846,832원입니다. 이는 비교거래 평균 182,500,000원을 초과하며, 마지막 확인 거래 135,000,000원과 비교해도 가격상 우위가 없습니다. 추가 유찰 시에도 매각대금 감소분의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

과거 경매에서 이미 말소된 압류를 현재 말소기준으로 취급해서는 안 되고, 동일인이 임차권자와 경매 신청채권자로 등장하는 구조도 정밀 검토해야 합니다. 여기에 오래된 실거래 표본, 8세대 소규모 건물의 환금성, 6회 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 실질취득 부담이 현재 확인 가능한 비교거래 평균보다 높고, 배당금의 보증금 충당 범위도 확정되지 않은 상태에서 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰할 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라 실제 인수보증금과 최종 취득원가를 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.