수원지방법원 2025타경51419. 광주시 능평동 라떼하우스 1층 101호, 전용 50.08㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 211,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 72,373,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당권보다 김형원의 임차권과 매각물건명세서의 인수 문구입니다.
김형원은 2022.07.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.07입니다. 이후 2024.07.25 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 현재 강제경매개시결정일인 2025.02.03보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조”가 아니라 “낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 수레실길 143-54, 1층 101호 (능평동, 라떼하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.08㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호 |
| 규모 / 사용승인 | 총 8세대 · 2017.12.29 |
| 소유자 | 최창덕 (2021.12.16 임의경매 매각, 2021.12.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형원 / 224,643,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐지만 임차권이 선행한다
2018.01.03 설정된 광주새마을금고 근저당권은 2019.01.25 해지로 말소됐습니다. 이어 김수호 명의의 신한은행 근저당권과 가압류·압류·종전 임의경매는 2021.12.16 경매 매각으로 정리됐고, 최창덕이 2021.12.21 소유권을 취득했습니다. 성희제의 보증금 15,000,000원 임차권도 2022.01.19 해지로 말소됐습니다.
현재 경매에서 봐야 할 선행 권리는 2024.07.25 등기된 김형원의 주택임차권입니다. 계약일 2022.06.29, 확정일자 2022.07.07, 전입·점유개시일 2022.07.15로 현재 강제경매개시 2025.02.03보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다. 2025.04.18 국민건강보험공단 압류는 현재 경매개시결정 이후이므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성희제 전유부분 전부 · 주거 | 계약 2019.04.13 전입 2019.05.03 확정 2019.05.03 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 현재 해당 없음 | 인수 없음 2022.01.19 임차권 말소 |
| 김형원 전유부분 전부 · 주거 | 계약 2022.06.29 전입 2022.07.15 확정 2022.07.07 | 210,000,000원 | 대항력 있음 매각물건명세서 명시 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득가
라떼하우스의 확인된 실거래는 3건이며 모두 2022년 거래입니다. 표면 최저가 72,373,000원은 거래 평균의 39.7%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 210,000,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 50.08㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 47.50㎡ | 3 | 202,500,000원 |
| 2022.01 | 47.50㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 182,500,000원 |
실질취득 약 210,000,000원은 거래 평균 182,500,000원보다 27,500,000원 높고, 평균의 115.1%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다는 75,000,000원 높아 최신 거래의 155.6%입니다. 확인 거래가 2022년에 집중돼 2026년 입찰가 산정을 위해서는 추가 현장 시세 확인이 필요하지만, 현재 숫자만으로도 실질취득가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
유찰돼도 실질취득 총액은 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 단순 인수차액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34.3% | 72,373,000원 | 137,627,000원 | 210,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 50,661,100원 | 159,338,900원 | 210,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 35,462,770원 | 174,537,230원 | 210,000,000원 |
보증금에서 낙찰가를 단순 차감한 비교입니다. 실제 인수액은 배당비용과 최종 배당표에 따라 달라질 수 있지만, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 증가해 실질취득 총액은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,702,714원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 143,800,000원 | 70,670,286원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남인천농업협동조합 | 42,179,080원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 10,117,821원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 224,643,615원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김형원 | 224,643,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 총 채권액은 837,384,131원, 채권자 총배당은 70,670,286원, 미배당액은 766,713,845원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 최종 채권확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 광주시 능평동 수레실마을 남서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기와 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 469㎡, 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 거래는 3건입니다. 관련 경매 통계는 평균 3회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰 실적 없음으로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 최우선 확인. 최저가가 아니라 김형원 보증금 210,000,000원과 예상 미배당 잔액을 기준으로 총자금 계획을 세워야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구와 변경·정정 여부를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 최종 배당순위 확인. 등기상 말소된 과거 근저당권이 배당 산식에 반영돼 있으므로, 법원의 채권계산서·배당요구 내역과 최신 등기부를 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김형원은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 계약서, 보증금 지급 금융자료, 전입세대확인서, 점유현황과 임차권등기명령 기록을 확인하세요.
- 유찰 착시 금지. 다음 회차에서 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득은 약 210,000,000원으로 유지될 수 있습니다.
- 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 3건에 그치므로 인근 중개업소와 동일·유사 면적의 2026년 매물·거래 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 토지거래 허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 집합건물 경매취득 시 적용 절차를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 현황·관리비 확인. 1층 101호의 실제 점유자, 내부 상태, 누수·결로, 공용부분 관리비 체납과 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “72,373,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가 72,373,000원짜리 다세대로 보면 판단이 틀어집니다. 매각물건명세서상 김형원의 임차보증금은 210,000,000원이고, 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 단순 차감한 인수액만 137,627,000원이며, 실질취득은 약 210,000,000원입니다.
실질취득 약 210,000,000원은 확인된 거래 평균 182,500,000원보다 높고 최신 거래 135,000,000원도 크게 웃돕니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 거래표본 3건, 임차권자와 강제경매 채권자의 동일인 표시까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격과 권리 위험을 반영하면 저가 매수형이 아닙니다. 이 물건은 입찰가를 더 낮추는 문제가 아니라, 임차보증금 인수 문구가 해소되거나 인수액이 확정되기 전에는 총취득비용 자체를 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.