장경민 임차보증금은 181,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 2026.06.09 확약서로 장경민 보증금에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소가 확인되어, 이 임차인 부분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그래도 확약은 이 보증금에만 적용됩니다. 국민건강보험공단 선순위 압류와 12세대 소규모 다세대의 낮은 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
수원지방법원 2025타경51549. 광주시 중대동 대림맨션 가동 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 표면 가격은 감정가와 최저가가 모두 154,000,000원이고, 최근 실거래 표본 평균 168,500,000원 대비 91.4%로 보입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “최저가가 낮다”로 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 181,000,000원이 먼저 보이고, 그다음에 확약서로 실질 인수가 해소되는지, 그리고 확약 밖 권리가 남는지 순서로 봐야 합니다.
핵심은 장경민 임차권입니다. 전입·점유개시일은 2021.05.20, 확정일자는 2021.04.20이고, 보증금은 181,000,000원입니다. 배당표상 최저가 1.54억에서는 집행비용을 제하고 151,044,000원만 배당되어 29,956,000원 부족분이 생깁니다. 보통이라면 이 부족분 때문에 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담은 보증금 수준으로 붙습니다. 그런데 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있어, 장경민 보증금에 대해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 68.3㎡ |
| 소유자 | 강선지 (2021.05.20. 거래가 181,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확약 범위’가 핵심
말소기준은 2025.02.07 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 국민건강보험공단 압류는 별도 확인 포인트입니다. 장경민 임차권은 전입·확정일자가 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조지만, 2026.06.09 확약서 때문에 장경민 보증금에 한해서는 실질 인수 부담을 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 장경민 보증금에 관한 것이므로, 선순위 압류 같은 비임차 권리는 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·승계신고 확인
실제 임차인은 1명입니다. “시보증”은 보증기관 대위·승계 성격의 신고로, 장경민 보증금과 중복되는 신고입니다. 따라서 보증금은 181,000,000원만 보고, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유/용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.20 | 2021.04.20 | 181,000,000원 | 2023.06.16 | 대항력 有 우선변제 확약 0원* |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 2021.05.20 | 2021.04.20 | 0원 | 2025.02.06 | 승계신고 장경민 보증금 중복 · 합산 제외 |
③ 시세 비교 — 표본은 낮지만, 면적이 맞지 않는다
대림맨션(가,나)동은 12세대, 사용승인일은 2003.11.18입니다. 확인되는 실거래는 2건뿐이고, 대상면적 68.3㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 그래서 168,500,000원 평균은 “정확한 동일면적 시세”가 아니라, 소규모 빌라 가격대의 참고선으로만 보는 게 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 84.81㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2021.06 | 34.11㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 168,500,000원 |
확약 반영 실질취득 154,000,000원은 이 표본 평균의 91.4%입니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 표본이 2건이고 면적이 맞지 않습니다. 특히 12세대 소규모 다세대라 환금성은 아파트처럼 안정적으로 보지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 장경민 보증금(우선변제) | 181,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장경민 보증금 부족분은 29,956,000원입니다. 다만 2026.06.09 확약서가 있으므로 장경민 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 장경민 보증금 미배당이 늘어납니다. 그래서 대항력 인수형은 최저가가 낮아져도 총부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건은 확약 때문에 주된 인수는 0원*으로 보지만, 입찰 전 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 29,956,000원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 60,324,800원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 84,614,080원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 중대동 소재 “중대2통마을회관” 남측 인근입니다. 주위에는 소규모 공동주택과 근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트스라브 지붕 4층 공동주택·다세대주택 중 4층 401호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리 유사형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 단지이고 확인 실거래는 2건뿐입니다. 동일면적 매칭이 되지 않아, 매도 회수 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 이행 조건을 원본으로 확인하세요.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2023.03.07 압류가 말소기준보다 앞서 있습니다. 채권액과 말소 가능성을 확인하지 않으면 별도 인수 리스크가 남습니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 시보증은 장경민 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 보고, 실제 임차인은 1명으로 정리합니다.
- 가격 기준. 가격 비교는 최저가 착시가 아니라 확약 반영 실질취득 154,000,000원을 기준으로 하세요.
- 환금성. 12세대 다세대, 실거래 2건, 면적 불일치 표본입니다. 단기 매도 목적이면 보수적인 회수 가격을 잡아야 합니다.
- 관리비·점유. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태, 임차권등기 말소 일정은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 좋지만, 이 물건은 확인형이다”
이 사건의 가장 큰 위험은 장경민 보증금 181,000,000원이 최저가 154,000,000원보다 크다는 점입니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가, 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 붙는 대항력 인수형입니다. 다만 2026.06.09 확약서가 있어 장경민 보증금은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그래도 결론을 후하게 주기 어렵습니다. 확약은 장경민 보증금에만 적용되고, 선순위 압류는 별도 확인이 필요합니다. 게다가 12세대 다세대, 실거래 2건, 면적 불일치 표본이라 환금성이 강하다고 보기 어렵습니다. 확약 원본과 선순위 압류 정리까지 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약의 실효성과 압류 확인입니다.