수원지방법원 2025타경51560. 광주시 도척면 노곡리 ‘하나타운’ 에이동 1층 101호, 전용 59.52㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층이고, 2009.04.16. 사용승인된 총 8세대 규모입니다. 현 소유자 손권동은 2021.04.30. 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 기존 한강2동새마을금고 근저당의 채무를 인수했습니다.
이번 경매의 말소기준은 2016.05.25. 설정된 채권최고액 84,000,000원의 근저당권입니다. 이후 2025.02.13. 경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.16. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었을 뿐, 말소기준일과 순위는 그대로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 노곡리 220-25 하나타운 에이동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 도척면 노곡로 17-30 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 59.52㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 2009.04.16. 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 손권동 (2021.04.30. 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한강2동새마을금고 / 57,300,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해서 봐야 한다
등기부에는 2010년 근저당과 압류, 2014년 가압류, 2015년 압류·경매 기록도 보이지만 이 권리들은 각각 2011.06.21.과 2016.05.25.의 앞선 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 과거 권리들을 다시 인수하는 구조가 아닙니다.
현재 유효한 담보권은 2016.05.25. 설정된 한강2동새마을금고 근저당권이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.02.13. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각과 함께 소멸합니다. 2026.03.16. 근저당권 이전등기는 담보권의 승계로, 말소기준의 순위를 뒤로 미루거나 새로운 선순위 권리를 만드는 등기가 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 임차인 없음이 아니라 ‘현재 확인되지 않음’
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정 당시 거주인이 부재해 인근 탐문과 집합건축물대장의 건축물현황도 등을 토대로 이용상태를 확인했고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 소유자 점유라고 단정하거나, 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 할인율은 아니다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰됐기 때문에 표면 할인폭은 크지만, 비교 가능한 현재 실거래가가 확인되지 않아 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 49%’로 해석할 수는 없습니다.
| 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 2021.04.30. 소유권 취득 | 105,000,000원 | 87.5% | 현 소유자 취득 당시 거래가액 |
| 감정가 | 120,000,000원 | 100% | 경매 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 58,800,000원 | 49% | 2회 유찰 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 34.3% | 다음 회차 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 2016.05.25. 근저당권 | 84,000,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 57,341,600원이 근저당권 배당재원으로 산정됩니다. 신청채권액 57,300,800원은 이 금액 범위에 들어오지만, 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 308,786,271원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 326,108,751원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 338,234,487원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도척초등학교 북측 인근으로, 단독주택과 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며 외벽은 치장벽돌타일, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샷쉬 이중창 구조입니다. 난방·급배수·위생·소화설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측 세로의 포장도로를 이용합니다. 토지면적은 405.0㎡, 공시지가는 426,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 가격을 낮추더라도 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 감정 당시 거주인을 만나지 못했습니다. 현장 방문과 우편함·계량기, 관리 주체 탐문 등을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 전입·대항력 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서와 배당요구·현황조사 원본을 통해 대항력 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일, 당해세 여부 및 금액을 확인하세요. 당해세라면 근저당권보다 먼저 배당돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 다세대의 실제 매도호가, 최근 계약사례, 1층 선호도와 내부 상태를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 소규모 공동주택 비용. 총 8세대이므로 공용부분 수선, 관리비 체납, 주차와 건물 유지관리 방식을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 보호구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약 허가구역 등 각종 제한이 향후 이용과 매도에 미치는 영향을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 과거 경매로 말소된 권리와 현재 배당 참여 채권을 구분하기 위해 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 아직 미확정”
현재 등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 두 차례 경매 과정에서 선행 압류와 근저당이 말소됐고, 2016.05.25. 근저당권이 현 경매의 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 최저가 58,800,000원은 감정가의 49%지만 현재 실거래 비교가 없고, 총 8세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 더구나 현장 점유와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 권리는 통과, 점유와 시세 확인 전까지 가격 판단은 보류”입니다. 입찰의 승부처는 낮은 할인율 숫자가 아니라 실제 점유자, 세금 우선배당, 내부 상태와 재매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.