84,770,000원
수원지방법원 2025타경51562. 경기도 광주시 신현동 408, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 173,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 245,000,000원과 대항력입니다. 김민수는 2022.03.09 임대차계약, 2022.03.11 확정일자, 2022.04.08 전입·점유를 갖췄고, 말소기준권리인 서울보증보험의 2022.08.26 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다.
통상 이 구조라면 최저가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서 집행비용 1,925,860원을 제외한 82,844,140원이 임차인에게 배당되고, 부족분은 162,155,860원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 84,770,000원만 보고 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 부족분을 본 분석상 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 408 4층402호 · 경기도 광주시 새말길 146-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 75.6㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 · 6회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.08.26 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원입니다. 이후 국가 압류, 광주시 압류, 김민수의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김민수는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이므로 등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금 문제까지 자동으로 없어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 김민수 1명입니다. 주택도시보증공사는 2026.06.09 제출된 내용상 주택임차권의 승계인으로 확인되므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김민수의 보증금은 245,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 낮은 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’이 기준
현도힐타운(1동)은 8세대이고 1998.03.14 준공됐습니다. 전용 75.6㎡ 비교 거래는 2022.04, 4층, 245,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 84,770,000원은 이 거래금액의 34.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 75.6㎡ | 4 | 245,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 245,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정하기보다 비교 가능한 거래 기준으로 보는 편이 안전합니다. 특히 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회이며 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 낮은 최저가 자체보다 환금성과 실제 매수 수요 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 245,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김민수 보증금 부족분은 162,155,860원입니다. 다만 2026.06.09 확약에 따라 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 규칙상 미배당 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 84,770,000원 | 49% | 162,155,860원 |
| 7회 유찰 시 | 67,816,000원 | 39% | 178,804,688원 |
| 8회 유찰 시 | 54,252,800원 | 31% | 192,123,750원 |
이 표가 대항력 임차인 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 최저가가 84,770,000원에서 67,816,000원, 54,252,800원으로 내려가도 인수 부족분은 각각 162,155,860원, 178,804,688원, 192,123,750원으로 커집니다. 즉 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지 않습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 각 회차의 미배당 부족분을 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현3리마을회관 남동측 인근. 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제4층 제402호. 기본적인 급·배수·위생·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 573.0㎡, 공시지가는 830,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 현도힐타운(1동)은 8세대, 준공일은 1998.03.14입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.09 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 내용이 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 김민수 임차권 확인. 전입 2022.04.08, 확정일자 2022.03.11, 보증금 245,000,000원의 대항력·우선변제 구조를 다시 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 미배당 인수액은 162,155,860원입니다. 확약이 이 사건 가격 메리트의 전제입니다.
- 환금성 재확인. 6회 유찰·8세대 다세대이고 비교 거래는 2022.04 한 건입니다. 현장 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 가격을 바꾼 물건”
이 사건을 단순히 감정가 173,000,000원짜리 다세대가 84,770,000원까지 내려온 ‘반값 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 김민수의 보증금은 245,000,000원이고 전입은 말소기준권리보다 앞서 원래는 대항력 인수형입니다. 현재 배당계산만 따르면 부족분 162,155,860원이 남습니다.
그 위험을 바꾸는 것이 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 전액 변제를 받지 못해도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소한다는 내용 때문에 본 분석에서는 실질 인수 0원, 실질취득 84,770,000원으로 봅니다. 다만 6회 유찰, 8세대 규모, 2022.04 실거래 1건이라는 환금성 약점은 그대로 남습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 시장성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
