임차권등기 보증금은 245,000,000원으로 크지만, 2026.06.09. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다. 다만 8세대 소형 다세대, 신청채권자 배당 0원, 최근 실거래 표본 1건뿐이라 가격보다 환금성·서류 확인이 승부처입니다.
수원지방법원 2025타경51562. 경기도 광주시 신현동 408, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택이고, 현황에는 ‘현도힐타운1’로 표시됩니다. 권리의 핵심은 단순합니다. 2023년 12월 7일 등기된 김민수 임차권의 보증금이 245,000,000원으로 최저가 173,000,000원보다 큽니다. 원칙적으로 이런 보증금은 입찰자의 가장 큰 공포가 됩니다. 그런데 이 사건은 2026.06.09. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다.
그래서 가격 판단은 “보증금 2.45억을 떠안는 물건”이 아니라 확약이 실제로 작동하는지 확인해야 하는 물건으로 봐야 합니다. 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 확약의 주체·범위·말소 조건은 입찰 전 원본으로 반드시 대조해야 합니다. 특히 신청채권자 주택도시보증공사는 배당표상 현재 회차에서 배당 0원입니다. 그럼에도 말소 확약이 제출된 점이 이 물건의 핵심 안전장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 408 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.28. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 근저당, 임차권은 확약 확인
말소기준은 1999.04.29. 주식회사한국주택은행 근저당입니다. 이후 우리은행·농협은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 국·광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김민수 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 임차권은 2022.04.08. 전입·점유개시로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 여기에 2026.06.09. 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약까지 있어, 이 임차권의 실질 인수 위험은 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 245,000,000원 | 전입 2022.04.08 · 확정 2022.03.11 · 배당요구 2023.12.07 | 대항력 없음 우선변제 주장 실질 인수 0원* |
보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 별도 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 김민수 1명으로 정리되며, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증금을 이중으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 표본은 1건뿐이다
같은 현도힐타운(1동), 대상 면적 75.6㎡의 최근 실거래는 2022.04 거래 245,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 이 거래가의 70.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 다만 이 단지는 총 8세대이고, 제공된 실거래 표본도 1건뿐입니다. 실거래 평균이라는 표현보다 과거 동일 면적 단일 거래와의 비교로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 75.6㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 비교 기준 | 75.6㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
이 물건은 “최저가가 낮다”는 장점이 분명하지만, 8세대 소형 다세대 특성상 매수층이 좁고 환금성이 아파트보다 약할 수 있습니다. 더구나 현황과 등기 표시 차이, 임차권 말소 확약 확인이 맞물려 있어 단순 저가 매수보다는 서류 확인을 끝낸 사람만 들어가는 물건에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 49,778,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 415,000,000원 중 예상 배당은 169,778,000원, 미배당은 245,222,000원입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 청구금액 245,000,000원 기준 배당 0원으로 나타나지만, 확약으로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리마을회관 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 다세대주택 건부지입니다. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되고, 공시지가 830,700원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현도힐타운(1동)은 총 8세대, 사용승인일 1998.03.14인 소형 다세대입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 두껍지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 주체, 대상 임차권, 말소 조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 배당을 못 받더라도 말소해 주겠다는 내용이 핵심입니다. 낙찰 후 말소 협조 절차와 필요 서류를 예상해야 합니다.
- 현황 표시 확인. 등기사항증명서에는 건물명이 없고 현황에는 ‘현도힐타운1’로 표시됩니다. 주소·호수·건물 동일성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 실질취득 173,000,000원은 과거 2022.04 거래가 245,000,000원의 70.6%입니다. 다만 표본 1건이므로 주변 다세대 호가와 매도 가능가를 별도 점검하세요.
- 관리비·점유. 다세대라도 공용부분 미납 관리비와 실제 점유 상태는 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리 주체와 현장 탐문이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인형 저가 물건”
이 사건의 겉모습은 무섭습니다. 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있고, 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 배당표상 0원을 받는 구조입니다. 하지만 핵심은 2026.06.09. 제출된 확약입니다. 그 확약이 원본 그대로 유효하다면, 이 임차권의 실질 인수는 0원*이고 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 173,000,000원입니다. 가격은 과거 동일 면적 거래 대비 70.6%로 낮지만, 8세대 소형 다세대의 환금성·현황 표시·확약서 원본 확인이 모두 맞아야 합니다. 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 환금성 보수적으로 산정. 이것이 이 물건의 결론입니다.