수원지방법원 2025타경51573. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 제11층 제101-1128호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 고은애로, 2021.12.08 매매를 원인으로 2021.12.09 소유권을 취득했고 거래가액은 140,000,000원입니다. 2022.02.03 박희숙 명의의 소유권이전이 있었으나 2023.11.20 확정판결을 원인으로 해당 이전등기가 말소됐습니다.
이 사건에서 중요한 것은 10회 유찰 자체가 아니라 유찰에도 줄어들지 않는 실질 부담입니다. 현재 매각가는 4,040,000원이지만 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 존재합니다. 현재 배당 시나리오의 신청채권 미배당액도 136,432,720원입니다. 따라서 최저가 4,040,000원만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 제11층 제101-1128호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 29층 중 11층 |
| 소유자 | 고은애 · 2021.12.09 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 4,040,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승주 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 하나은행 근저당권 111,600,000원은 2018.10.10 설정됐지만 2021.12.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.15 하남시 압류입니다. 문제의 임차인 한승주는 전입일자가 2021.12.06으로 이보다 앞섭니다. 을구 3번 주택임차권도 2023.12.26 등기돼 있어 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.4억
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승주 | 제11층 제101-1128호 20.69㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.12.06 | 2023.12.26 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 승계 |
임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2021.11.13, 점유개시일자 2021.12.03, 주민등록일자 2021.12.06, 확정일자 2021.11.15가 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 이 임차보증금에 대해 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리하고 있습니다.
③ 배당 — 404만원 낙찰가에 미배당 1.36억
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,720원 |
| 임차인 한승주 보증금 · 매수인 인수 | 140,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 한승주 | 140,000,000원 | 3,567,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 4,040,000원 가정. 집행비용 472,720원과 신청채권자 배당 3,567,280원으로 매각대금이 모두 소진되고, 신청채권 미배당은 136,432,720원입니다. 대항력 임차보증금은 매수인 인수 대상으로 기재돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 4,040,000원 | 3,567,280원 | 136,432,720원 | 140,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 2,828,000원 | 2,377,096원 | 137,622,904원 | 140,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,979,599원 | 1,543,966원 | 138,456,034원 | 140,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근. 주위는 오피스텔·음식점·점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 토지로 집합건축물 업무시설(오피스텔), 판매시설(상점) 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,040,000원이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 140,000,000원을 먼저 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 현황조사 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 한승주 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고의 사실관계를 확인해야 합니다.
- 배당 잔액 확인. 현재 시나리오의 신청채권 미배당액은 136,432,720원이며, 11회·12회 유찰 시 더 증가합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권 범위는 제101-1128호 20.69㎡ 전부로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행기록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰”보다 “1.4억 인수”가 먼저다
감정가 143,000,000원이 10회 유찰되어 최저가 4,040,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 전입 2021.12.06의 대항력 임차인 한승주와 보증금 140,000,000원이 있습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차의 신청채권 미배당은 136,432,720원이고, 추가 유찰 시 137,622,904원·138,456,034원으로 더 커집니다. 그래서 이 물건은 낙찰가가 싸질수록 실질취득가도 같이 싸지는 구조가 아닙니다. 가격 판단의 기준은 4,040,000원이 아니라 약 140,000,000원 수준의 실질취득 부담이어야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 같은 한승주라는 특수관계 가능성까지 확인해야 하므로, 10회 유찰 자체를 매력으로 평가하기보다 권리관계 확인을 우선해야 하는 물건입니다.
