수원지방법원 2025타경51655. 경기도 광주시 능평동 오포프라임 4층 401호, 대상면적 53.34㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 4% 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 현재 등기상 남아 있는 말소기준은 2025.02.24. 강제경매개시결정인데, 임차인 김청자는 그보다 훨씬 앞선 2020.12.31. 주민등록 및 점유개시를 갖췄고 2020.12.09. 확정일자까지 있습니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
보증금은 168,000,000원입니다. 현 회차 매각가를 7,909,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 542,362원을 먼저 제외하고 임차인에게 7,366,638원이 배당되는 것으로 계산돼, 160,633,362원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 최저가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나므로, 이 사건은 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 약 168,000,000원으로 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 266-9 오포프라임 4층 401호 · 도로명 경기도 광주시 능평로 91-36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 53.34㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 다락층 소재 |
| 소유자 | 박미자 (2017.02.01. 소유권이전 · 2016.12.14. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 7,909,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김청자 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 근저당은 모두 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 2011.07.18. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 168,000,000원은 2017.02.01. 해지됐고, 같은 날 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당 120,000,000원도 2020.12.31. 해지됐습니다. 그 결과 현 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2025.02.24. 강제경매개시결정입니다. 김청자의 주민등록·점유는 2020.12.31.로 그보다 선행하고, 2024.04.24. 임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김청자 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2020.12.31 / 2020.12.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 168,000,000원을 비교해야 한다
오포프라임은 8세대 규모로 2011.06.24. 준공됐습니다. 대상면적과 일치하는 53.34㎡ 거래는 2025.04. 170,000,000원 2건, 2023.03. 160,000,000원 1건이 확인됩니다. 전체 3건 평균은 166,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 53.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 53.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.03 | 53.34㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.34㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원입니다. 이에 비해 이 사건의 실질취득 부담은 약 168,000,000원으로, 최근 시세의 약 98.8% 수준입니다. 명목 최저가만 보면 최근 시세의 4.7%이지만, 실제 부담을 기준으로 보면 할인 폭은 약 1.2%에 그칩니다. 최근 거래는 과거 거래보다 6.2% 높은 흐름이지만, 현 실질취득가와의 차이가 작아 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 7,909,000원 | 160,633,362원 | 약 168,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 5,536,300원 | 162,963,353원 | 약 168,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 3,875,409원 | 164,594,348원 | 약 168,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,362원 |
| 1. 임차인 김청자 보증금 | 168,000,000원 | 7,366,638원 |
| 2. 경매개시결정 · 김청자 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 모델에서 김청자의 임차보증금 미배당액은 160,633,362원으로 계산됩니다. 매각물건명세서상 해당 임차권은 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다. 별도 다락층이 소재합니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평동행정복지센터 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 810,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 오포프라임은 8세대 규모입니다. 동일 면적 실거래 표본도 3건으로 많지 않고, 이 사건 자체가 9회 유찰됐다는 점에서 재매각·환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현 회차 최저가 7,909,000원과 임차보증금 미배당 예상액 160,633,362원을 분리해서 보지 말고, 실질취득 약 168,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 5번 김청자 임차권은 매각물건명세서상 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김청자는 임차권자이면서 경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록 및 점유 경위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 다락층 확인. 감정평가상 공부와의 차이로 다락층이 기재돼 있으므로 현황·면적·이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 8세대 다세대이고 동일 면적 거래 표본이 적으며 9회 유찰된 물건입니다. 재매각 시 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “4% 낙찰가”보다 “168,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 대비 4%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 먼저 봐야 할 숫자는 168,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현 회차에서는 그중 160,633,362원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되고, 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 그래서 실질취득 부담은 계속 약 168,000,000원에 수렴합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원입니다. 실질취득 약 168,000,000원은 그보다 약간 낮지만 차이가 크지 않습니다. 반면 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 단지는 8세대 규모입니다. 명목 최저가는 극단적으로 싸지만, 실질 가격은 최근 시세와 거의 붙어 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 최저가 할인 효과가 사실상 사라진 경매”에 가깝습니다.
