수원지방법원 2025타경51655. 경기도 광주시 능평동 오포프라임 4층 401호, 전용 53.34㎡의 다세대주택입니다. 감정가 196,000,000원에서 10차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 5,536,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 2.82%라는 숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다. 그러나 등기부에는 2024.04.24. 접수된 김청자의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 168,000,000원이며, 전입일과 확정일자 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서의 인수 조건입니다. 을구 5번 임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 계속 내려가더라도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 그만큼 증가할 수 있습니다. 이 사건에서 가격을 판단할 기준은 553만원의 낙찰가가 아니라 보증금 약 1.68억 원에 묶이는 실질취득 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 266-9 오포프라임 4층 401호 도로명: 경기도 광주시 능평로 91-36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.34㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 · 2011.06.24. 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박미자 (2017.02.01. 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 5,536,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김청자 / 168,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 김청자 / 168,000,000원 (실제 임차인 1명) |
| 예상 매수인 인수 | 162,963,648원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 특이사항 | 다락층 소재 · 임차권등기 인수 조건 명시 |
① 권리 흐름 — 최저가가 낮아도 인수권리는 남는다
권리관계에서 중요한 점은 과거 설정되었던 두 건의 근저당권이 이미 말소되었다는 것입니다. 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권은 2017.02.01. 말소되었고, 광주지구축산업협동조합의 근저당권도 2020.12.31. 말소되었습니다. 현재의 인수 위험은 이 과거 근저당권이 아니라 김청자의 주택임차권등기와 미배당 보증금에서 발생합니다.
경매개시결정은 2025.02.24. 접수된 갑구 4번 권리입니다. 반면 김청자는 2020.12.31. 전입 및 점유를 시작했고 2020.12.09. 확정일자를 받았으며, 2024.04.24. 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞선 임차인의 대항력과 매각물건명세서의 인수 조건을 고려하면, 단순히 경매개시결정이 말소된다는 이유로 임차권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김청자 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
168,000,000원 | 전입 2020.12.31. 확정 2020.12.09. |
신고 있음 2024.04.24. |
대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김청자는 임차권등기권자인 동시에 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임차보증금 168,000,000원과 신청채권자의 청구액 168,000,000원을 서로 독립된 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일인의 권리관계 및 청구 원인을 원본 문서로 확인하여 중복계상을 방지해야 합니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오포프라임의 동일 면적 53.34㎡ 실거래 자료입니다. 최근 12개월에 해당하는 거래는 2025년 4월의 170,000,000원 거래 2건이며, 최근 12개월 평균은 170,000,000원입니다. 2023년 거래까지 포함한 전체 3건 평균은 166,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 53.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 53.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.03 | 53.34㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.34㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.34㎡ | 3건 | 166,666,666원 |
과거 거래 대비 최근 거래 추세는 +6.2%로 집계되어 있습니다. 다만 거래 표본은 3건으로 많지 않고, 최근 거래는 모두 3층에서 이루어졌습니다. 경매 물건은 4층이며 다락층도 있으므로 층별 특성과 실제 상태를 구분해 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 499,648원 |
| 1. 임차인 김청자 · 우선변제 | 168,000,000원 | 5,036,352원 |
| 2. 경매신청채권자 김청자 · 별도배당 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 9.0%를 적용한 추정치입니다. 임차인과 신청채권자는 동일인으로 표시되어 있으며, 별도배당 0원은 중복채권을 추가 계산한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 실질취득 구성 | 금액 |
|---|---|
| 낙찰가 | 5,536,000원 |
| 임차인 예상 배당액 | 5,036,352원 |
| 매수인 인수 보증금 | 162,963,648원 |
| 낙찰가 + 인수액 | 168,499,648원 |
임차인의 보증금은 168,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 임차인이 배당받는 금액은 5,036,352원입니다. 차액인 162,963,648원이 매수인의 예상 인수액입니다. 따라서 실질취득은 보증금 규모에 수렴하며, 보증금에 더해지는 499,648원의 차이는 추정 집행비용에 대응합니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 5,536,000원 | 162,963,648원 | 168,499,648원 |
| 11회 유찰 시 | 3,875,199원 | 164,594,555원 | 168,469,754원 |
| 12회 유찰 시 | 2,712,639원 | 165,736,189원 | 168,448,828원 |
최저매각가가 5,536,000원에서 2,712,639원으로 더 떨어져도 실질취득은 168,499,648원에서 168,448,828원으로 소폭 변할 뿐입니다. 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 배당액이 감소하면 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 유찰이 거듭되었다는 사실을 곧바로 실질적인 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 약 6미터 포장도로에 접하고, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호로, 승강기·급배수·위생설비 및 도시가스 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 다락층. 매각물건명세서와 감정요항표에 다락층이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이로 다락층이 언급되므로 실제 구조, 사용 상태, 적법성 및 평가 반영 범위를 확인해야 합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다. 공시지가 자료는 810,200원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 시세 표본이 제한적이며 경매 평균 유찰 횟수가 10.0회로 집계된 점을 고려하면 매도 시 거래 유동성과 가격 협상 위험을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 을구 5번 임차권등기의 인수 조건과 배당 부족 시 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다. 이 조건은 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
- 임차인의 권리 확인. 김청자의 임대차계약일 2020.11.06., 확정일자 2020.12.09., 전입·점유개시일 2020.12.31. 및 임차권등기일 2024.04.24.를 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인 김청자와 경매신청채권자 김청자의 청구 원인을 확인하고 동일 채권을 중복계산하지 않도록 해야 합니다. 권리의 진정성에 관한 의문은 객관적인 원본 자료로 판단해야 합니다.
- 실질취득 중심 입찰. 최저가 5,536,000원이 아니라 인수액 포함 168,499,648원을 기준으로 시세·세금·비용을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득은 약 1.68억 원대로 유지되는 추정 구조입니다. 최저가 추가 하락만으로 할인 효과가 커진다고 가정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하며 실제 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권자의 권리 행사, 보증금 반환 및 점유 이전 절차를 검토해야 합니다.
- 다락층·건축물 확인. 다락층의 실제 이용 상태와 건축물대장, 공부상 면적과의 차이를 확인하고 관련 비용 및 이용 제한 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 기타 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 문서와 기일 변경 여부를 최신 상태로 검토해야 합니다.
맺으며 — “553만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 감정가 196,000,000원의 다세대주택이 10회 유찰되어 최저가가 5,536,000원까지 내려온 사례입니다. 하지만 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 김청자의 보증금 168,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 부담하는 구조이기 때문입니다.
현재 매각가를 가정하면 예상 인수액은 162,963,648원이고, 실질취득은 168,499,648원으로 계산됩니다. 최근 12개월 평균 170,000,000원 대비 약 99.1%이므로, 명목 최저가가 감정가의 2.82%라는 사실만으로 저렴한 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 8세대 규모의 환금성, 누적 유찰, 다락층 관련 확인 사항까지 고려하면 추가적인 위험이 존재합니다.
결론은 권리 위험이 크고 가격 여유가 작은 고위험 물건입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 보증금 인수 구조가 해결되지 않습니다. 임차인의 권리 및 실제 배당·인수 조건이 달라지는 객관적인 사정이 확인되지 않는다면, 최저가 하락을 매수 기회로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 최종적으로 얼마를 부담하게 되느냐입니다.
