수원지방법원 2025타경51665. 광주시 양벌동 로즈빌 비동 지1층 비01호, 전용 87.12㎡ 다세대주택입니다. 감정가 208,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 71,344,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 2022년 3월 동일 면적 실거래 120,000,000원보다 48,656,000원 낮습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 임차인 유수현의 전입일은 2022.11.16로, 말소기준권리인 신용보증기금 가압류의 2024.04.02보다 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 하며, 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금도 현재는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 87.12㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 지1층 |
| 소유자 | 삼온종합건설주식회사 (2022.03.29. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 71,344,000원 (3회 유찰·감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 555,906,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 규모 / 사용승인 | 로즈빌B동 10세대 · 2010.12.27 |
| 공부상 상태 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 말소, 임차인 변수가 남는다
말소기준권리는 2024.04.02 접수된 신용보증기금의 가압류 300,000,000원입니다. 그 뒤에 접수된 중소기업은행·금하콘크리트산업의 가압류와 국민건강보험공단, 국, 용인시, 용인시상수도사업소의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞서 설정됐던 우리은행 근저당 60,000,000원, 한국스탠다드차타드은행 근저당 70,800,000원과 87,600,000원은 각각 2012.12.26, 2015.06.22, 2022.03.30 말소등기가 확인됩니다. 따라서 등기상 존속하는 선순위 근저당 인수 문제보다, 2022.11.16 전입한 점유자의 보증금 확인이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수현 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 59.5%는 ‘표면 할인율’일 뿐
로즈빌B동 전용 87.12㎡의 확인된 실거래는 2022년 3월 지1층 거래 1건이며, 거래금액은 120,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 59.5%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022년이므로, 개별 상태와 현재 시장가격을 충분히 설명하는 시세로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 87.12㎡ | 지1층 | 120,000,000원 |
| 평균 | 87.12㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
감정가 208,000,000원은 확인된 실거래의 약 173.3%이고, 최저가는 실거래보다 48,656,000원 낮습니다. 그러나 인수 보증금을 알 수 없으므로 현재 비교 가능한 71,344,000원은 실질취득가가 아니라 취득부담의 하한에 불과합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 71,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,684,192원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 70,800,000원 | 9,659,808원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 87,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 71,188,422원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 금하콘크리트산업 | 5,555,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류의 본압류 이행 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 595,143,422원 중 배당액은 69,659,808원, 미배당액은 525,483,614원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 권리 문제가 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 525,483,614원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 546,501,556원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 34,958,560원 | 33,929,306원 | 561,214,116원 | 미충족 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 49,940,800원, 다섯 번째 유찰 시에는 34,958,560원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한, 최저가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양벌초등학교 서측 인근이며, 부근은 다세대주택·농경지·소규모 공장이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 동측 인근에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통 상황은 불편한 편입니다.
- 층·구조. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지1층 비01호입니다. 기본 급배수·위생·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 527㎡, 공시지가 596,400원/㎡이며 감정요항표상 부정형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 지1층 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이며 이미 3회 유찰됐습니다. 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 유수현의 실제 보증금, 임대차 범위, 점유 개시일과 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 배당액이 확인돼야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비와 세금 변수를 더한 금액으로 120,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 말소된 근저당 대조. 을구 1·2·4번 근저당의 말소등기와 배당 시뮬레이션 사이의 차이를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 임차인과 채권자의 배당이 달라질 수 있습니다.
- 지1층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·배수 상태와 실제 출입구, 창호 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 환금성 검토. 10세대 소규모 다세대와 불편한 대중교통, 거래 표본 부족을 반영해 보수적인 재매각 가격을 설정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 59.5%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 최저가는 71,344,000원으로 확인된 실거래 120,000,000원의 59.5%입니다. 그러나 실질취득가를 결정하는 임차인 보증금이 빠져 있습니다. 유수현의 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 모두 미상입니다. 이 상태에서는 3회 유찰과 낮은 최저가가 투자 메리트가 아니라 계산되지 않은 인수 위험일 수 있습니다.
등기상 후순위 가압류와 압류는 소멸하고 과거 근저당도 말소등기가 확인되지만, 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 보증금이 확인돼 실질취득가가 산출되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “얼마를 승계하는가”가 먼저인 물건입니다.