수원지방법원 2025타경51688. 경기도 광주시 매산동 포레힐스 디동 101호, 단지형 다세대주택입니다. 감정가 249,000,000원에서 여섯 번 유찰되어 현재 최저매각가는 85,407,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 물건이 아닙니다. 권리분석의 중심은 가격이 아니라 강대환 임차권 230,000,000원과 그에 대한 확약서입니다.
강대환은 주민등록일자 2021.11.05, 점유개시일자 2022.02.16, 확정일자 2022.01.28의 임차권등기권자입니다. 전입과 확정일자가 경매개시보다 앞서고, 배당요구도 되어 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 이 상태에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 총 취득부담은 보증금에 가까워지는 구조입니다. 이 사건의 반전은 주택도시보증공사가 2026.02.05자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 732-4 포레힐스 디동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박희숙 (2022.03.03. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 성남지원 광주등기소 · 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.27 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 강대환 임차권은 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차권으로 보아야 하고, 확약서가 없다면 매수인이 부족분을 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당표 기준으로는 강대환에게 83,469,674원이 배당되고, 부족분 146,530,326원이 계산상 매수인 인수액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
이 사건의 실제 임차인은 강대환 1명입니다. 매각물건명세서상 별도로 표시된 보증기관 승계 신고는 강대환 보증금의 대위·승계 신고로 보아야 하며, 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 강대환 | 230,000,000원 | 2021.11.05 / 2022.01.28 | 2024.03.05 | 대항력 우선변제 확약 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 0원 | 2021.11.05 / 2022.01.28 | 2025.02.26 | 대위·승계 합산 제외 |
③ 시세 비교 — 확약 전후의 가격이 완전히 다르다
포레힐스(D동) 제시 실거래 3건은 2021.10~2022.03 거래로, 평균은 236,666,666원입니다. 감정가 249,000,000원은 이 평균보다 높고, 현재 최저가 85,407,000원은 평균의 36.1%입니다. 다만 이 36.1%는 확약서 반영 후 실질인수 0원*을 전제로 볼 때의 수치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.04㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 57.77㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 55.04㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 236,666,666원 |
확약서가 유효하게 이행된다면 실질취득 85,407,000원은 제시 실거래 평균 대비 낮습니다. 반대로 확약서가 없거나 임차권 말소 이행이 흔들리면, 낙찰가 85,407,000원에 계산상 인수 146,530,326원이 붙어 231,937,326원이 됩니다. 이 경우 실거래 평균과 거의 같은 가격대가 되어, 6회 유찰의 숫자만큼 싸다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,326원 |
| 1. 임차인 강대환 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 83,469,674원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 179,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강대환 보증금의 계산상 부족분은 146,530,326원입니다. 확약서 반영 시 임차권 인수는 실질 0원*으로 보며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
대항력 임차권이 그대로 살아 있다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당 인수액이 늘어납니다. 아래 표는 확약서 반영 전의 계산 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 34%) | 85,407,000원 | 146,530,326원 | 231,937,326원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 27%) | 68,325,600원 | 163,304,261원 | 231,629,861원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 22%) | 54,660,480원 | 176,723,409원 | 231,383,889원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약서가 없었다면 6회, 7회, 8회로 내려가도 실질취득은 계속 231,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수 자체가 아니라 확약서로 강대환 임차권 인수가 실질 0원*이 되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 주위환경. 매산2리 마을회관 서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·농지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근 버스정류장까지 도보 10여분, 버스로 광주시 중심지까지 약 15여분 소요됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 토지면적 500.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비를 갖추었습니다.
- 환금성. 포레힐스(D동)는 총 8세대이며, 제시된 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.5회, 매각률 0.0%입니다. 가격은 낮아졌지만 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.05자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체와 문구를 반드시 확인하세요.
- 강대환 임차권 말소 조건. 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각 후 이행 가능한지 점검하세요.
- 갑구 5번 가압류. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원은 임차권 확약과 별개로 말소·인수 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 보증기관 승계 신고는 강대환 보증금의 중복 신고입니다. 보증금을 합산하지 마세요.
- 가격 판단. 확약서가 유효하면 실질취득 85,407,000원*, 확약서가 무너지면 확약 전 실질취득 231,937,326원입니다. 두 가격은 전혀 다른 물건입니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대 1층 물건이므로 관리비 체납, 점유 상태, 내부 상태를 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약서가 살아 있나”
이 사건은 6회 유찰되어 최저가가 85,407,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 원래 구조는 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가를 압도하는 인수형입니다. 확약서가 없으면 최저가가 낮아져도 실질취득은 231,000,000원대에 머물러, 시세 대비 압도적으로 싼 물건이라고 말하기 어렵습니다.
반대로 주택도시보증공사의 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 이행된다면 강대환 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리되고, 현재 실질취득은 85,407,000원*이 됩니다. 그 경우 제시 실거래 평균의 36.1%라는 강한 가격 매력이 생깁니다. 결론은 명확합니다. 권리의 열쇠는 확약서, 가격의 열쇠는 환금성입니다. 확약서와 갑구 5번 가압류 확인이 끝나기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 말고, 확인이 끝난 뒤에야 공격적인 가격 판단이 가능합니다.