수원지방법원 2025타경51732. 광주시 초월읍 대쌍령리 300-47의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 640,204,800원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 153,713,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.17. 종로중부새마을금고 근저당권 520,000,000원이고, 현재 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 낙찰자가 떠안을 담보권은 없습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김건식·이은미 두 사람이 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 밝혀지지 않았습니다. 전입 순서만으로는 보증금 잔액의 실제 인수액을 계산할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 여기에 사용승인 미취득, 내부 마감 미완료, 장기간 공사중단과 관리상태 불량, 유치권 행사 표시가 한꺼번에 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-47 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택 · 지하 1층 주차장, 1층 주방·거실·방, 2층 방 2·욕실, 옥탑 다락 |
| 건물 구조·상태 | 철근콘크리트구조 강판지붕 2층 · 천정·계단 등 일부 마감 미시공·미완료 · 장기간 방치·관리상태 불량 |
| 토지 | 대 · 289.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박건우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 640,204,800원 / 153,713,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중부새마을금고 / 456,295,406원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유자 위험은 남는다
현재 말소기준권리는 2023.11.17. 설정된 종로중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며 대쌍령리 300-45 박건우 지분과 300-47 담보물에 공동담보가 기재돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
2023.11.06.에도 종로중부새마을금고가 임의경매를 신청했으나 2024.11.29. 취하됐고, 2024.12.03. 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025.03.10. 같은 채권자가 현재 사건의 임의경매개시결정을 다시 등기했습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건식 | 2021.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은미 | 2020.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.11.17.보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 임대차가 성립하고 대항요건이 유지된 상태에서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 그 미배당 잔액이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 할인보다 위험 신호에 가깝다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 640,204,800원과 회차별 최저가입니다. 현재 최저가는 153,713,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다만 단독주택과 토지는 건물 완성도, 사용승인 여부, 점유관계, 토지 형상과 규제, 유치권 분쟁에 따라 가치 편차가 크고, 이 사건은 그 위험요인이 동시에 존재합니다.
건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했고 천정·계단 등 일부 내부 마감이 미시공·미완료 상태입니다. 설비는 미시공으로 확인이 불가능하며, 상당한 기간 공사가 중단돼 관리상태도 불량한 것으로 평가됐습니다. 매각물건명세서에는 유치권 행사 중이라는 현수막도 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,951,982원 |
| 1. 근저당 · 종로중부새마을금고 | 520,000,000원 | 150,761,018원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 520,000,000원 | 369,238,982원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 150,761,018원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 369,238,982원이 미배당됩니다. 이 근저당 미배당액은 담보권 소멸 후 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금, 유치권은 이 배당표로 확정되지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 153,713,000원 | 150,761,018원 | 369,238,982원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 107,599,100원 | 105,292,713원 | 414,707,287원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 75,319,370원 | 73,563,621원 | 446,436,379원 | 0원 |
⑤ 건물 상태·유치권 — 현장 확인 없이는 입찰 상한을 정하기 어렵다
- 사용승인 미취득. 목록 1번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다.
- 미시공·미완료. 천정과 계단 등 일부 내부 마감이 끝나지 않았고, 설비는 미시공으로 확인이 불가능합니다.
- 장기간 공사중단. 상당한 기간 방치돼 관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다.
- 유치권 표시. 공사대금 미지급 등의 이유로 유치권 행사 표시가 건물에 부착돼 있고, 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인됐습니다.
- 유치권 성립은 미확정. 표시가 있다는 사실만으로 유치권의 채권액·점유·견련성·성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 초월읍행정복지센터 남서측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 면적은 289.0㎡이며 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 보전관리지역과 계획관리지역, 성장관리계획구역이 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 352,800원/㎡입니다.
- 환금성. 사용승인 미취득 단독주택, 미완성 공사, 점유관계 미상과 유치권 표시가 결합돼 일반적인 완성 주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자별 임대차 원본 확인. 김건식·이은미의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 두 점유자의 배당요구와 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 현수막 부착 주체, 현재 점유자, 공사계약과 공사대금 자료를 대조해야 합니다.
- 사용승인 가능 여부 확인. 미시공 부분, 설비 상태와 사용승인 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보 관계 및 실제 경계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·계획관리지역과 각종 제한구역이 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰가보다 총비용 우선. 낙찰대금에 미상 임차보증금, 명도·분쟁, 미완성 공사와 사용승인 관련 부담이 더해질 수 있음을 전제로 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “총비용 미상”인 사건
등기부상 말소기준 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단은 정반대입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 점유자 2명의 보증금과 배당요구가 확인되지 않았고, 사용승인 미취득·미완성·장기간 방치·유치권 행사 표시가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 153,713,000원이 감정가 640,204,800원의 24.01%라는 사실은 분명합니다. 그러나 이 비율은 실질취득비용이나 시세 대비 할인율이 아닙니다. 배당표상 인수는 0원이지만 실제 인수는 미상이고, 건물을 정상적으로 확보하고 사용할 때까지의 추가 부담도 계산되지 않았습니다. 결론은 가격 매력보다 권리·점유·공사 위험이 앞서는 D등급 고위험 물건입니다. 두 점유자의 보증금과 유치권, 사용승인 가능성이 확정되기 전에는 최저가만으로 입찰가를 정할 수 없습니다.
