/ 33,278,000원
수원지방법원 2025타경51745. 경기도 광주시 문형동 437의 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가는 198,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,278,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 17% 수준이지만, 이 사건은 단순히 “많이 유찰된 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인 이예지는 2021.06.29 전입·점유했고 확정일자는 2021.05.31입니다. 말소기준권리인 배경수 근저당의 설정일 2021.12.08보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
임차보증금은 185,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 999,004원을 제외한 32,278,996원이 임차인에게 배당되고, 나머지 152,721,004원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그래서 매수인의 경제적 부담은 33,278,000원이 아니라 33,278,000원 + 152,721,004원 = 약 185,999,004원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 437 4층 402호 · 도로명 경기도 광주시 오포로 517-33 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 80.29㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이지영 · 2021.06.29 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 33,278,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 196,606,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 날짜는 단순합니다. 임차인 이예지의 전입·점유일은 2021.06.29, 확정일자는 2021.05.31이고, 말소기준권리인 배경수 근저당은 2021.12.08입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다. 2023.08.30 설정된 을구 8번 주택임차권등기는 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 선행 전입·점유에 따른 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
과거 광주시 압류는 2020.02.27 설정됐지만 2021.03.08 해제되어 이미 말소됐습니다. 강구수산업협동조합·국민은행의 과거 근저당도 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준은 2021.12.08 배경수 근저당이고, 2025.03.13 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 185,000,000원
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 전유부분전부 | 185,000,000원 | 2021.06.29 | 2021.05.31 | 2023.08.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니며, 이예지 본인의 보증금 185,000,000원만 판단하면 됩니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금 자체가 보증금보다 현저히 작아 전액 변제는 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 20.2%가 아니라 실질취득 112.7%로 봐야 한다
굿모닝하우스(106동) 동일 면적 80.29㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.05의 165,000,000원이고, 2021.06 거래는 185,000,000원입니다. 전체 평균은 175,000,000원이지만 오래된 2021.06 거래가 함께 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 80.29㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.06 | 80.29㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.29㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 80.29㎡ | 2건 | 175,000,000원 |
최근 거래가격은 이전 거래보다 10.8% 하락했습니다. 그런데 현재 배당표 기준 실질취득액 약 185,999,004원은 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 20,999,004원 높고, 비율로는 112.7%입니다. 즉 최근 시세보다 약 12.7% 높은 경제적 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,004원 |
| 1. 임차인 이예지 보증금 | 185,000,000원 | 32,278,996원 |
| 2. 근저당 · 배경수 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 196,606,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 152,721,004원이 미배당돼 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 더 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,278,000원 | 152,721,004원 | 185,999,004원 |
| 6회 유찰 시 | 23,294,600원 | 162,524,703원 | 185,819,303원 |
| 7회 유찰 시 | 16,306,219원 | 169,387,293원 | 185,693,512원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 6회 유찰 시 최저가는 23,294,600원으로, 7회 유찰 시에는 16,306,219원으로 더 떨어지지만 그만큼 임차보증금 미배당액이 162,524,703원, 169,387,293원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 각각 185,819,303원, 185,693,512원으로 보증금 185,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문형교차로 남서측 인근으로, 근린생활시설·소규모 공장·창고·다세대주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2011.01.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 643.0㎡, 공시지가는 634,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 굿모닝하우스(106동)는 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.05의 165,000,000원으로, 2021.06의 185,000,000원보다 낮습니다.
- 경매 통계. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 33,278,000원에 응찰한다고 끝나는 것이 아니라 예상 인수액 152,721,004원을 함께 봐야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 이예지의 보증금 185,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당순위와 배당표를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2021.06.29가 말소기준 2021.12.08보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 현재 점유·명도 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 106동 표시 대조. 등기사항증명서에는 동 표시가 없지만 현황 외벽은 106동으로 표시되어 있으므로 목적물 특정에 유의해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 165,000,000원이고 최근 거래 추세는 -10.8%입니다. 과거 전체 평균 175,000,000원보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회”보다 중요한 것은 “보증금 185,000,000원”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 198,000,000원짜리 물건이 33,278,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이예지의 보증금이 185,000,000원이고, 현재 배당표에서는 152,721,004원이 미배당됩니다. 따라서 실질취득은 약 185,999,004원으로 계산됩니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원입니다. 실질취득액은 그보다 112.7% 수준이고 최근 거래 추세도 -10.8%입니다. 여기에 이미 5회 유찰됐고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 표면 최저가는 싸지만, 경제적 실질은 싸지 않습니다. 이 사건의 권리분석 결론은 “낙찰가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “미배당 임차보증금까지 합치면 얼마를 부담하게 되는가”에서 나와야 합니다.
