수원지방법원 2025타경51745. 경기도 광주시 문형동 굿모닝하우스(106동) 4층 402호, 전용 80.29㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 1.98억에서 세 차례 유찰돼 최저가가 6,791만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저매각가로 끝나지 않습니다. 임차인 이예지는 2021.06.29 전입·점유를 시작해 2021.12.08 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금은 185,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 현재 회차의 실질취득은 최저가 67,914,000원 + 인수 118,708,452원 = 186,622,452원으로 계산해야 합니다.
즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고, 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 매각대금과 인수액을 합친 총부담은 보증금 1.85억 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자는 현금 납부액만 보여줄 뿐, 매수인의 실제 취득비용을 보여주는 숫자가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 437, 4층 402호 · 도로명 경기도 광주시 오포로 517-33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 80.29㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인 2011.01.11 · 굿모닝하우스(106동) 8세대 |
| 소유자 | 이지영 (2021.06.30 소유권이전, 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 196,606,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 표시상 유의사항 | 등기사항증명서에는 동 표시가 없으나 건물 외벽은 106동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.12.08 설정된 배경수의 근저당권 135,000,000원입니다. 이 근저당과 2023.08.30 임차권등기, 2025.03.13 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다고 보증금 책임까지 없어지는 것은 아닙니다. 이예지는 2021.06.29 전입·점유해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄으므로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
임차인 1명 — 대항력·우선변제·미배당 승계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이예지 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 전입·점유 2021.06.29 확정일자 2021.05.31 배당요구 2023.08.30 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 이예지 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 66,291,548원만 배당될 것으로 추정돼, 보증금 중 118,708,452원이 남습니다. 이 미배당 잔액이 매수인 부담의 핵심입니다.
② 실질취득 비교 — 유찰돼도 총부담은 1.86억 안팎
확인된 실거래는 동일 면적 80.29㎡·4층의 2021.06 거래 1건이며 금액은 185,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 186,622,452원은 이 거래보다 1,622,452원 높은 100.9%입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 현재 시세를 단정하기도 어렵지만, 적어도 최저가 67,914,000원만을 기준으로 큰 할인이라고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,914,000원 | 118,708,452원 | 186,622,452원 |
| 4회 유찰 시 | 47,539,800원 | 138,715,916원 | 186,255,716원 |
| 5회 유찰 시 | 33,277,859원 | 152,721,142원 | 185,999,001원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,452원 |
| 1. 임차인 이예지 보증금 | 185,000,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 강구수산업협동조합 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 5. 배경수 근저당 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 | 196,606,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액은 118,708,452원입니다. 강구수산업협동조합과 국민은행의 과거 근저당 3건은 등기 연혁상 이미 말소된 권리이므로 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2011.01.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 문형교차로 남서측 인근으로 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 643.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 634,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 등기에는 동 표시가 없고 현황상 건물 외벽에는 106동으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2021.06의 185,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 확인에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 총부담을 먼저 계산. 현재 회차는 낙찰대금 67,914,000원 외에 임차보증금 미배당액 118,708,452원을 인수할 수 있어 실질취득은 186,622,452원입니다.
- 유찰 효과 재검산. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득은 185,999,001원~186,622,452원 수준으로 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 이예지의 전입·점유 유지 여부, 임차권등기, 배당요구와 실제 배당액을 매각물건명세서·현황조사서·배당표 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 있으므로 점유 현황과 인도 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 표시 동일성 확인. 등기상 동 표시가 없고 외벽에는 106동으로 표시되므로 현장, 건축물대장, 호별배치도와 목적물을 정확히 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있는 금액을 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,791만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 67,914,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 185,000,000원 중 배당되지 않는 118,708,452원을 인수하면 실질취득은 186,622,452원입니다. 확인된 실거래 185,000,000원보다도 높은 금액이며, 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 총부담은 1.86억 안팎에 머뭅니다.
과거 말소된 근저당은 현재 인수 대상이 아니고, 말소기준 이후 등기도 매각으로 소멸합니다. 그러나 핵심인 임차보증금 잔액은 남습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 2021.06 실거래 1건, 3회 유찰이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 확인되지 않는 대항력 임차인 인수형 물건입니다.